¿Qué debo hacer si la casa de subastas que compré ya no está terminada?
Desde la perspectiva de los promotores, generalmente existen dos razones para la formación de edificios sin terminar. 1. Los desarrolladores toman la iniciativa de construir edificios sin terminar: debido a las políticas, las condiciones del mercado y otras razones, los precios de las viviendas comerciales continúan cayendo y el propósito de los desarrolladores que construyen propiedades es obtener ganancias. Una vez que los promotores descubran que seguir construyendo sólo les hará perder dinero, y que cuanto más construyan, más perderán, tomarán la iniciativa de detener el desarrollo y la construcción de bienes raíces, lo que dará como resultado edificios sin terminar.
Otra situación es que el desarrollador es pasivo: esta situación generalmente no involucra condiciones de mercado ni razones políticas, sino que se debe simplemente a que la cadena de capital del desarrollador está rota y el proyecto de construcción de bienes raíces carece de fondos de construcción de seguimiento. ; o el desarrollador está involucrado en otras disputas de deuda, construcción ilegal, etc. , se trata de edificios sin terminar que no se deben a los deseos de los promotores.
Abogado de Beijing Xu Rui En la mente de los propietarios, el edificio aún no ha sido construido. ¿Pueden construirnos una casa? Si no hay casa, ¿pueden los fondos y activos restantes del desarrollador compensarnos por el pago de la casa?
Todo proyecto inmobiliario tiene relaciones de deuda complejas. Los promotores no sólo deben a los propietarios sus casas, sino que también deben préstamos bancarios y pagos de proyectos, y algunos también deben enormes préstamos a usureros y otros préstamos. Una vez que se completa un proyecto inmobiliario, todas las partes empuñan sus cuchillos y tenedores para dividir los bienes raíces en el plato y otros activos en la cuenta del desarrollador. En comparación con los propietarios débiles y rezagados en cuanto a noticias, los acreedores como los bancos y los constructores a menudo comienzan a dividir las propiedades no vendidas y otros activos de los promotores cuando hay signos de propiedades sin terminar para reducir las pérdidas. Cuando el propietario descubrió que la propiedad estaba en mal estado y quiso defender sus derechos, la placa estaba hecha un desastre y solo quedaban restos. Es más, algunas casas cuyos propietarios ya habían pagado la casa antes de tener tiempo de firmar en línea también fueron retiradas por otros acreedores.
Aunque la ley y las interpretaciones judiciales pertinentes estipulan que los propietarios tienen ciertos derechos prioritarios a la compensación, ésta es específica de la propiedad y no incluye otros bienes del promotor. Y el principal problema es que a los propietarios les resulta difícil obtener información de primera mano. Es difícil que un solo propietario sea débil, los propietarios tienen opiniones diferentes y sus acciones son ineficientes. A menudo es difícil lograr resultados satisfactorios robando a los desarrolladores su "legado", que explicaremos en detalle más adelante.
Otra cuestión que preocupa a los propietarios es si podrán dejar de pagar el préstamo hipotecario del banco una vez que la propiedad esté sin terminar.
Jurídicamente, el contrato de compraventa de vivienda firmado entre el propietario y el promotor y el contrato de préstamo firmado entre el propietario y el banco son dos contratos independientes y sin superposición. No importa lo que le pase a la casa del propietario, ya sea que se derrumbe o esté en malas condiciones, la relación de deuda entre el propietario y el banco no se verá afectada. En una situación más grave, si el propietario se niega a pagar el préstamo bancario alegando que la casa no está terminada, el banco tiene derecho a utilizar las otras propiedades del propietario para pagar el préstamo. También afectará los registros de crédito personales, por lo que en el proceso de salvaguardar los derechos e intereses del propietario, no se recomienda que los propietarios dejen de pagar los préstamos bancarios.
Si la propiedad está sin terminar, ¿el propietario debería demandar inmediatamente y marcharse?
El abogado de Beijing, Xu Rui, cree que después de que el propietario descubre que su propiedad está sin terminar, si el pago es la mejor opción para proteger sus derechos depende de diferentes circunstancias.
1. Si hay fondos en la cuenta del desarrollador o hay otras formas de pagar la casa, el propietario puede presentar una demanda ante el tribunal, solicitar el pago y luego retirar el dinero de la casa. desarrollador y salir o solicitar al tribunal una orden judicial, los derechos e intereses del propietario pueden satisfacerse en gran medida. Pero a juzgar por nuestros casos anteriores, es extremadamente raro que el promotor de un edificio sin terminar pueda reembolsar el pago de la vivienda.
2. Si el desarrollador no puede temporalmente reembolsar el pago de la casa al propietario, el propietario aún puede ganar el caso si aún presenta una demanda ante el tribunal para solicitar un retiro. Pero después de ganar el caso, habrá una sentencia en blanco que no se puede ejecutar, porque la propiedad sin terminar involucra deudas en todos los aspectos, que no pueden resolverse si el propietario solicita la ejecución y el tribunal le otorga un terreno al propietario; o el desarrollador dejará un pagaré diciendo que le debe cuánto le cuesta al propietario. En cuanto a cómo devolverlo, el desarrollador se palpó los bolsillos vacíos y dijo que no podía hacer nada, y el propietario regresó al punto de partida nuevamente. Una cosa que los propietarios deben comprender es que una vez que se gane la demanda de devolución de la casa, el contrato de venta de la casa entre el propietario y el desarrollador ya no existirá. La relación original entre el comprador y el vendedor ahora se ha convertido en una relación de deuda ordinaria. ya no tienen prioridad para ser reembolsados. Imagínese, poner a los propietarios, bancos e instituciones financieras en la misma posición que los acreedores para cobrar las deudas de los promotores, ¿cuál es mejor y peor? Por lo tanto, cuando un propietario se encuentra con una propiedad sin terminar, demandar para retirarla no es necesariamente la mejor manera de proteger sus derechos.
La propiedad está sin terminar, ¿qué puede hacer el propietario? ¿Cómo hacerlo?
El abogado de Beijing Xu Rui piensa: ¿Cómo pueden los propietarios proteger sus derechos e intereses al comprar edificios sin terminar? Además de lo que dijimos antes, el desarrollador debe demandar para pagar lo antes posible mientras aún tenga la capacidad de pagar y recuperar el dinero que pagó. Si el promotor no tiene los fondos para reembolsar el pago de la casa al propietario, o la empresa de desarrollo inmobiliario simplemente se ha escapado y el edificio está vacío, recomendamos que los propietarios se unan y contraten a un abogado profesional para iniciar una demanda colectiva.
En primer lugar, ¿cuál es la necesidad de las organizaciones de propietarios?
En la relación de deuda de un edificio sin terminar, generalmente creemos que hay cuatro acreedores: el propietario, el banco, la empresa constructora y otros acreedores (préstamos privados, usureros, etc.). En las operaciones de casos reales, los abogados a menudo descubren que hay mucho más de cuatro lados. La razón es que los propietarios no son una organización unificada. Es habitual que se escuchen decenas de voces en un edificio sin terminar y con cientos de propietarios. Algunos propietarios abogan por esperar para reanudar el trabajo, otros abogan por presentar una petición, otros abogan por bloquear a la empresa promotora y otros abogan por demandar. En realidad, el poder de los propietarios está muy disperso. Los propietarios organizados hablan con una sola voz y trabajan en la misma dirección, para tomar prestadas las palabras de un juez de Shandong: "Con estos cientos de acusaciones acumuladas, nadie se atreve a ignorar las demandas de los propietarios".
¿Cuáles son las desventajas de las organizaciones voluntarias de propietarios?
Muchos propietarios de edificios sin terminar también crearán grupos QQ o grupos WeChat para atraer a los propietarios a la hora de defender sus derechos. Después de todo, es bien sabido que "la unión hace la fuerza". Sin embargo, cuando se discuten opciones de protección de derechos, a menudo hay desacuerdos. Si los espías de los promotores inmobiliarios u otras unidades de interés instigan divisiones y cambian la dirección del viento, los propietarios pronto quedarán divididos y desintegrados, y su fuerza se debilitará aún más.
Después de repetidas desintegraciones, algunos propietarios que se comprometieron a salvaguardar sus propios derechos e intereses se reunieron y formaron inicialmente un prototipo organizacional que podía llevar a cabo operaciones de mantenimiento de la paz relevantes. La ventaja en este momento es que el propietario del vehículo puede concentrarse en la acción. En los casos con los que entramos en contacto, la mayoría de los propietarios tomaron medidas vistiendo ropa con lemas y demandas, colgando pancartas afuera de sus comunidades, oficinas de ventas e incluso departamentos gubernamentales, o haciendo peticiones juntas. ¿Es efectiva esta operación de mantenimiento de la paz? La respuesta es eficaz, no fructífera.
¿Por qué es eficaz pero no fructífero? Porque el gobierno no tiene una solución eficaz a corto plazo para los edificios sin terminar, pero no puede permitir que los propietarios bloqueen las puertas para siempre, provocando un impacto social negativo. De esta manera, solo podemos estabilizar al propietario primero, hacer muchas promesas para persuadirlo de que regrese y luego retrasarlo por un tiempo. Si no se puede solucionar, simplemente iremos a la quiebra y liquidaremos al promotor, lo que no solucionará fundamentalmente el problema. ¿Cuál es el problema fundamental? La reanudación del trabajo o la devolución del dinero son exigencias fundamentales de los propietarios, que no pueden resolverse levantando pancartas ni organizando peticiones.
El abogado Xu Rui, radicado en Beijing, cree que los grupos de propietarios también tienen muchos problemas. A juzgar por nuestra experiencia en casos anteriores de agencias, existen principalmente tres deficiencias.
Primero, malas habilidades organizativas. La organización de propietarios de la que estamos hablando no es una estructura piramidal en la que una persona obliga a otras a obedecer, sino que es similar a un sistema de asociación, donde todos discuten todo. A menudo se necesita más tiempo para discutir y llegar a un acuerdo sobre una acción. Si todos están de acuerdo, es posible que se haya pasado el mejor momento para actuar y que los bienes del promotor ya se hayan dividido entre otros acreedores.
El segundo es el coste y la ubicación. El proceso de defensa de los derechos de los edificios sin terminar es largo y arduo, y no puede resolverse con una comida y una taza de té juntos entre los propietarios. Cuando era joven, una comida y una bebida costaban miles de dólares. Para decirlo sin rodeos, los materiales de impresión, la contratación de abogados y los costos del litigio no son algo que un propietario pueda permitirse. Inicialmente, los propietarios individuales pueden asumir el costo de los derechos de mantenimiento de todos a sus expensas. Una vez que dura, se sienten abrumados. Cuando los propietarios recaudan fondos voluntariamente para proteger sus derechos, es difícil para otros propietarios tener un 100% de confianza en el uso y la supervisión de los fondos, e incluso en en qué cuenta se colocan los fondos.
El tema del lugar puede parecer intrascendente, pero cuando los propietarios están realmente organizados, experimentarán el dilema de no tener espacio para eventos. Decenas o cientos de propietarios de viviendas, ¿dónde se reunirán? El hacinamiento es un gran problema en la casa de un propietario. Para reuniones en hoteles, qué hotel paga a quién es otra cuestión. Por lo tanto, los propietarios a menudo simplemente celebran reuniones en la propiedad o en las salas de conferencias del promotor para discutir cómo luchar con otros ante sus propios ojos. O simplemente sentarse y discutir en el espacio abierto de la comunidad. En caso de lluvia o nieve, la reunión no se realizará por primera vez. Vámonos a casa y escondámonos.
El tercer inconveniente es que un número considerable de propietarios de automóviles tienen una mentalidad de aprovechamiento gratuito. Asisto a reuniones y presto atención a todos.
Se dice que esto también puede aumentar el impulso de los propietarios, pero cuando llega el momento de aportar dinero y esfuerzos, estas personas a menudo no se atreven a evitarlo. Cuando es difícil mantener la paz y los derechos, se quedan al margen y. se rompen cuando encuentran resistencia. Por no hablar de alterar la moral de los militares, pueden ser fácilmente sobornados y filtrar el plan de acción del propietario, lo que conducirá al fracaso del mantenimiento de la paz y la protección de los derechos. Por lo tanto, hay que oponerse al aprovechamiento gratuito y al disfrute del éxito.
El abogado de Beijing Xu Rui presenta: ¿Cuál es el papel de los abogados profesionales?
¿Cuál es la clave para salvaguardar los derechos de las construcciones sin terminar? Es decir, antes de que se hayan dividido los bienes inmuebles y otros activos del promotor, aproveche el tiempo para hacerse con la parte del propietario. Anteriormente hemos hablado de muchas deficiencias de las organizaciones voluntarias de propietarios, la más crítica de las cuales es la escasa capacidad organizativa y la lentitud de acción. La mayoría de los propietarios carecen de la experiencia profesional para proteger los derechos e intereses de los edificios sin terminar y de la capacidad de organizar a los propietarios. Después de todo, la probabilidad de encontrar un edificio sin terminar dos veces en la vida es bastante pequeña. Los abogados profesionales de bienes raíces, debido a su rica experiencia en el manejo de casos, pueden organizar a los propietarios para que ingresen al proceso de protección de derechos lo más rápido posible. Por otro lado, las negociaciones con los promotores, la coordinación de los activos del promotor con el gobierno, los bancos y las partes constructoras, la presentación de demandas ante los tribunales y la posterior ejecución de sentencias requieren no sólo abogados profesionales, sino también un equipo profesional de abogados.
Li Xiaoning, abogado jefe del bufete de abogados Xu Rui de Beijing, ha estado activo en la vanguardia de los litigios inmobiliarios durante más de diez años. Representó más de diez demandas colectivas de propietarios de edificios sin terminar en todo el país. Los casos clásicos incluyen: liderar un equipo para recuperar con éxito los pagos de la vivienda de 56 propietarios de un edificio sin terminar en Zhejiang después de dos años de coordinación y negociación por parte de múltiples partes; Se facilitó la reorganización y reanudación de las obras de un complejo residencial en un edificio sin terminar en Hebei, lo que el gobierno local considera un caso típico en el que el abogado del propietario coordinó la reanudación de las obras.
El abogado Li Xiaoning representó este caso de litigio grupal:
1. Caso de protección de derechos de propiedad pequeña de Sanya 125
2. Disputas sobre la demolición y asignación de viviendas;
3. Casos de protección de derechos para 56 edificios sin terminar en Zhejiang;
4. Disputas entre 109 hogares en la ciudad comercial de Zhuanqiao de Shanghai;