¿Por qué el estado estipula que el derecho de propiedad de una casa es de 70 años, por qué no puede ser permanente? ¿Cuáles son las razones profundas?
Autor: Hu Hailiang y Zou Chaogui del bufete de abogados Guangdong Shangdian
Desde la reforma inmobiliaria La espada de Merkles pende sobre el mercado inmobiliario es la duración de los derechos de uso del suelo. La mayoría de los compradores de viviendas no se dan cuenta de que "derechos de uso de la tierra" y "propiedad de la vivienda" son dos conceptos diferentes en la legislación china. Piensan que después de comprar una casa, pueden vivir en ella permanentemente y disfrutarla durante generaciones a través de la herencia. El hecho es que según las leyes de nuestro país, los bienes inmuebles y los bienes inmuebles son independientes, y los derechos de propiedad que disfrutan los compradores de viviendas son únicamente la propiedad de la casa y el derecho a utilizar el terreno durante un período de tiempo determinado. Una vez transcurrido el período de uso del terreno de la casa, debe renovarse antes de que pueda seguir utilizándose. De acuerdo con la "Ley de Tierras", la "Ley de Derechos de Propiedad" y otras leyes y reglamentos pertinentes, la vida útil de los terrenos residenciales es de 70 años, la vida útil de las propiedades comerciales es de 40 años y la vida útil de las propiedades industriales e integrales es 50 años. En realidad, la vida útil de la casa adquirida por los compradores está muy por debajo de este estándar.
A juzgar por los casos encontrados en la práctica, hay varias razones para la "reducción" de la vida útil de los edificios residenciales de Huizhou:
1. vida.
Según la ley, los derechos de uso del suelo residencial se calculan desde el momento en que el Estado transfiere el suelo al promotor. El ciclo del desarrollador desde el desarrollo hasta la venta es generalmente de 1 a 3 años, y la "vida real" de los derechos de propiedad de la casa se acorta a medida que aumenta el tiempo del desarrollador para desarrollar la casa. También hay casas sin terminar y casas vacías que no se están vendiendo bien, especialmente algunos proyectos de renovación de edificios sin terminar. Los derechos efectivos de uso del suelo residencial son mucho menos de 70 años, y los compradores de viviendas seguramente enfrentarán una evidente "reducción de los derechos de propiedad de la vivienda". Además, el mercado inmobiliario local está fuertemente influenciado por factores históricos. En la década de 1990, Huizhou experimentó un auge en el desarrollo inmobiliario. Muchas unidades e individuos especulan frenéticamente con la tierra y acaparan grandes cantidades de tierra. Debido a la limitada velocidad de desarrollo del mercado y la economía, el mercado inmobiliario local no floreció significativamente hasta 2006. En estos años, se comenzó a desarrollar una gran cantidad de terreno que estaba sobregirado a principios de la década de 1990, lo que resultó en más proyectos con la vida útil de la tierra es de sólo 50 años.
2. La naturaleza del uso del suelo reportada por el desarrollador da como resultado diferentes años de uso del suelo.
Según la normativa nacional, la vida útil de los suelos comerciales es de 40 años y la vida útil de los suelos residenciales es de 70 años. En la vida real, muchos proyectos residenciales son tanto para uso comercial como residencial. Si el desarrollador presenta la solicitud en nombre de un proyecto comercial, o cambia el terreno residencial originalmente aplicado a terreno comercial, es naturalmente imposible llegar a los 70 años. Los compradores de viviendas a menudo no entienden esto y piensan que el estado estipula claramente que las casas tienen 70 años. ¿Por qué la mía sólo tiene 40 años? De esto surge el conflicto.
No es raro que los compradores y desarrolladores de viviendas acudan a los tribunales debido a la reducción de la vida útil de la tierra, como en Zhejiang Zhao contra Zhejiang Wanda Real Estate Co., Ltd., Guangzhou Cao contra el distrito de Panyu. Luting Yayuan, Huizhou espera la vida del uso de la tierra local. La prensa también denuncia con frecuencia a los compradores de viviendas que no están satisfechos con las explicaciones de los promotores. Pero, para ser justos, es injusto simplemente poner la responsabilidad en los desarrolladores. Muchas veces, los desarrolladores están preocupados por factores como fondos bancarios insuficientes, liquidez insuficiente y documentos relevantes incompletos. Todo el ciclo de desarrollo y ventas está fuera del control de un solo grupo o individuo, ya sea que se requiera el pago después de que expiren los derechos de uso de la tierra relevantes; , legislación nacional Las autoridades también han adoptado una actitud evasiva, lo que dificulta aún más que los promotores se enfrenten a este tipo de demandas.
El autor explicará brevemente las leyes y estrategias específicas relacionadas con la vida de los derechos de uso de la tierra a través de casos relevantes, con la esperanza de atraer más atención, y * * * tales cuestiones también deberían abordarse.
Caso 1 El suelo residencial comercial tiene diferentes tiempos de vida. Los compradores de viviendas deben conocer las normas de uso del suelo.
Caso: En septiembre de 2004, Zhao de Taizhou firmó un contrato de venta de vivienda comercial con Zhejiang Wanda Real Estate Co., Ltd. para comprar una vivienda comercial ubicada en el edificio Kaiyue No. 02, distrito de Jiaojiang, ciudad de Taizhou. , por un precio total de más de 800.000 yuanes. El artículo 1 del contrato, "Bases de construcción del proyecto", registra que el método de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal es la "transferencia", y el número del contrato es Taikai Tuhe (2006 54 38+0) No. 35. El "Estado- Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Propiedad" estipula que el período de uso del suelo es: 40 años para terrenos comerciales, 70 años para terrenos residenciales y 50 años para terrenos de oficinas. El artículo 3 del contrato establece que el uso del suelo es "terreno comercial". En abril de 2007, cuando Zhao estaba solicitando el certificado de tierras y el certificado de bienes raíces, descubrió que el período de uso de la tierra estaba registrado como 40 años. La vida útil se ha "reducido" en 30 años y Zhao se siente "engañado". Después de varias negociaciones infructuosas con el promotor, Zhao demandó a la empresa ante los tribunales, exigiendo que Wanda devolviera los 379.017 yuanes cobrados de más en concepto de tasas de transferencia de tierras durante 30 años.
El comprador de la casa creía que las "bases de construcción del proyecto" en el contrato de compra establecían "el período de uso del terreno es de 70 años", pero al solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria y otros documentos, se descubrió que el El período de uso real fue de 40 años. El desarrollador cometió fraude y debería reembolsarse la tarifa de transferencia de terreno de 30 años.
El promotor cree que el contrato de venta de viviendas comerciales firmado por las dos partes establece que el método de uso de los terrenos de propiedad china es "transferencia", lo que establece claramente que el período de uso del suelo es de 40 años para los terrenos comerciales. , 70 años para suelos residenciales y 50 años para suelos de oficinas. El primer artículo del contrato debería ser una introducción a los conceptos básicos del proyecto de construcción, no una cláusula de compromiso hecha por el promotor a los compradores de viviendas de que el terreno de propiedad estatal para viviendas comerciales se utilizará durante 70 años.
Punto de vista del abogado: Los abogados Zou Chaogui y Hu Hailiang de Guangdong Shangdian Law Firm creen que el título del primer artículo del contrato es "Bases de construcción del proyecto", lo que generalmente se entiende que significa que el desarrollador Explica al comprador el propósito previsto y el uso del terreno. El número de años no está claramente indicado. Su significado específico debe entenderse como: "Los usos previstos se dividen en terrenos comerciales, residenciales y de oficinas. Los usos son diferentes y la vida útil es diferente. La vida útil máxima es de 70 años y la vida útil total es de 70 años". Según normativa vigente, terreno comercial La vida útil es claramente de 40 años. En el caso de que el promotor lo haya marcado claramente como "terreno comercial" en el artículo tercero del contrato, es imposible confirmar que el promotor haya prometido a los compradores que la vivienda comercial tiene una vida útil de 70 años con base en el primer artículo del contrato por sí solo. A los compradores les resulta difícil obtener apoyo judicial para sus reclamaciones.
Veredicto final del tribunal: El tribunal de segunda instancia sostuvo que, por un lado, el promotor no prometió al demandante Zhao que la vida útil del suelo de la vivienda comercial sería de 70 años en el contrato, y el artículo primero del contrato se titulaba “Proyecto Bases de Construcción”, debe entenderse como que el promotor explica a los compradores de la vivienda el uso previsto y vida útil del terreno. Por otro lado, como demandantes, también debemos saber que el plazo máximo de los derechos de uso de suelo con fines comerciales no excederá los 40 años. Por lo tanto, el demandante creía que el desarrollador había incumplido el contrato y no podía obtener un certificado de derecho de uso de la tierra por 70 años para la vivienda comercial comprada por el demandante, y quería que el desarrollador le devolviera la tarifa de transferencia de tierra de 30 años cobrada de más. La demanda judicial carece de fundamento jurídico y no puede sustentarse. Sentencia: Se confirma la sentencia original y se desestima la acusación.
Caso 2: Los derechos de uso del suelo se han acortado y el promotor debe compensar las pérdidas.
Caso: noviembre de 1999. En octubre, Liu firmó un contrato de compra de vivienda con un promotor y compró dos locales comerciales en un edificio en Bayi Road, distrito de Taijiang. El artículo 1 de este contrato establece que el período de uso del suelo es del 17 de mayo de 1999 al 17 de mayo de 2069. El 5 de junio+065438+octubre de 2005, Liu recibió el certificado de uso de la tierra para la casa comprada y descubrió que la fecha de terminación del uso de la tierra de la casa comprada era el 65438 de mayo+065438+julio de 2039, que era 30 años más corta que el contrato acordado. Fracasada la negociación, ambas partes deberán presentar una solicitud de arbitraje a la Comisión Municipal de Arbitraje. El promotor exigió a Liu que pagara el pago final de más de 24.000 yuanes, y Liu le pidió que compensara más de 39.000 yuanes.
Los compradores creen: Liu cree que cuando los promotores venden casas, utilizan el límite de 70 años de los derechos de uso del suelo para tiendas como un "argumento de venta", lo que infla el valor de la casa y engaña a los compradores. El contrato lo establece el promotor. El promotor debe ser muy consciente del requisito obligatorio de una vida útil máxima de 40 años para los terrenos comerciales y no debe exigir que los consumidores conozcan este requisito. Al firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial, dado que el promotor promete una vida útil de 70 años, los consumidores tienen motivos para creerlo. Por tanto, el promotor tenía faltas evidentes en el contrato de compraventa de la vivienda.
El desarrollador cree que el período de uso de la tierra de 70 años es para todo el sitio de construcción, no para la tienda individual de Liu, por lo que la descripción de 70 años en el contrato es correcta y no hay fraude.
Comentarios de abogados: Los abogados Zou Chaogui y Hu Hailiang de Guangdong Shangdian Law Firm creen que si el período de uso de la tierra registrado en el certificado de derecho de uso de la tierra obtenido posteriormente por el propietario es más corto que el contrato estipulado, el comportamiento del desarrollador ha constituido un incumplimiento de contrato y debe asumir las responsabilidades correspondientes por incumplimiento de contrato. Las acciones del promotor violaron el derecho de los compradores de viviendas a conocer y contratar. Los consumidores pueden salvaguardar sus derechos e intereses de conformidad con la Ley de Contratos y la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor. Sin embargo, aún no se ha introducido el estándar de conversión del precio de vida del uso de la tierra. A falta de leyes y reglamentos pertinentes, la forma más adecuada para los compradores de vivienda es firmar un contrato detallado.
Resultados de la audiencia de la Comisión Municipal de Arbitraje: La Comisión Municipal de Arbitraje consideró que en el contrato firmado por Liu, “el uso previsto del terreno es comercial y residencial, y el período de uso del terreno es a partir del 17 de mayo de 1999. al 17 de mayo de 2069” La cláusula es inválida porque entra en conflicto con el Reglamento Interino sobre Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado. Según la ley, la tienda de Liu sólo puede tener 40 años de derechos de uso de la tierra, y no es realista esperar 70 años de derechos de uso de la tierra. Por lo tanto, las pérdidas económicas reclamadas por Liu carecían de fundamento fáctico y jurídico y no fueron aceptadas por el tribunal arbitral. Sin embargo, el promotor proporcionó un contrato con términos no válidos, lo que creó expectativas poco realistas entre los compradores de viviendas y provocó la intención del promotor de comprar la propiedad. La culpa del promotor provocó ciertas pérdidas económicas a los compradores de la vivienda, por lo que el promotor debería compensar a Liu con 5.000 yuanes.
Las anteriores son algunas situaciones, puedes ver cómo eres y luego ver cómo defender fvv80.