Detrás del levantamiento de las restricciones de compra en Foshan: me advirtieron que los precios de las viviendas estaban aumentando demasiado rápido, pero ahora hay 98.000 viviendas nuevas en stock
Paisaje del lago Qiandeng en Nanhai, Foshan. Visual China Data Map
Después de siete años, Foshan una vez más se ha retirado por completo de las restricciones de compra del mercado inmobiliario.
El 9 de diciembre, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la ciudad de Foshan, provincia de Guangdong, emitió el "Aviso sobre la optimización adicional de las políticas regulatorias de bienes raíces". La nueva política aclara que a partir del 10 de diciembre de 2022, las viviendas comerciales de nueva construcción compradas en la calle Zumiao, distrito de Chancheng, distrito de Nanhai y la calle Daliang, distrito de Shunde deben completarse durante 3 años a partir de la fecha de firma y presentación en línea del contrato comercial. contrato de compraventa de vivienda antes de que pueda ser comercializado. Se suspende la política de restricción de la compra de viviendas en las zonas mencionadas.
Esto también significa que Foshan, bajo la premisa de cancelar la política de restricción de compras en ocho ciudades y calles principales en junio de este año, ha cancelado una vez más la política de restricción de compras en las ciudades y calles centrales de las tres Las principales zonas urbanas de Zumiao, Guicheng y Daliang han cancelado las restricciones de compra en toda la zona.
Con el levantamiento de las restricciones de compra en la ciudad de Foshan, el inventario de viviendas nuevas en Foshan ha excedido el nivel de advertencia de inventario reconocido por la industria; al mismo tiempo, el mercado inmobiliario no tiene suficiente impulso para las transacciones;
Fue advertida por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural debido al aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda.
La última vez que Foshan relajó por completo las restricciones de compra fue en 2015. Esto permitió que el volumen de transacciones residenciales comerciales de Foshan alcanzara los 14,31 millones de metros cuadrados ese año, un aumento significativo del 43% interanual, superior al de Guangzhou y Shenzhen, lo que la convierte en la campeona de ventas en Guangdong.
En 2016, los clientes compradores de viviendas de Guangzhou se trasladaron a Foshan, y el mercado inmobiliario de Foshan marcó el comienzo de un año de ventas. El área de ventas residenciales comerciales alcanzó los 19,28 millones de metros cuadrados y la transacción alcanzó un récord. En respuesta al sobrecalentamiento del mercado y al aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda, la ciudad de Foshan implementó políticas diferenciadas de restricción de la compra de viviendas en octubre de ese año.
El 7 de octubre de 2016, la Oficina del Gobierno Popular Municipal de Foshan emitió el "Aviso sobre varias medidas para promover aún más el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de Foshan en todo el distrito de Chancheng, calle Guicheng". El distrito de Nanhai y los pueblos de Da Li, Lishui, Daliang Street, Chencun, Beijiao y Lecong en el distrito de Shunde implementan políticas de restricción de compras y políticas de crédito de vivienda diferenciadas para viviendas comerciales nuevas, y han reiniciado las restricciones de compra de viviendas comerciales de nueva construcción. en las 11 calles y localidades antes mencionadas.
El 31 de mayo de 2017, la Oficina del Gobierno Popular Municipal de Foshan emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la regulación del mercado inmobiliario", anunciando que a partir de las 0:00 del 1 de junio de 2017, la segunda casas de mano se incluirán en las restricciones de compra. Reforzamos aún más la política de restricción de compra de viviendas y fortalecimos aún más la regulación del mercado inmobiliario.
Con la influencia de la política de restricción de compras, el volumen de transacciones de edificios residenciales comerciales en Foshan disminuyó en 2017, y el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en Foshan volvió a caer a 11,86 millones de metros cuadrados en 2017. .
Sin embargo, a medida que los clientes compradores de viviendas continúan llegando a áreas sin restricciones de compra, las transacciones del mercado inmobiliario de Foshan se recuperaron en 2018, con un área de transacciones de 14,7408 millones de metros cuadrados. Esta escala de transacciones ocupó el segundo lugar. sólo hasta 2016 y se convirtió en el primero desde 2003. Dos ventas "grandes años". Antes y después del Primero de Mayo de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural llevó a cabo entrevistas intensivas con 12 ciudades sobre cuestiones de regulación inmobiliaria, incluida Foshan.
La tendencia de recuperación del mercado continúa. El 18 de mayo de 2019, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió alertas tempranas a cuatro ciudades de todo el país donde los precios de la vivienda estaban aumentando demasiado rápido, y Foshan se encontraba una vez más entre ellas. Posteriormente, bajo la idea principal de "viviendas para vivir, no para especular", la oferta y la demanda de viviendas comerciales en Foshan se estabilizaron gradualmente.
A principios de 2020, bajo la influencia de la epidemia, el volumen general de transacciones del mercado inmobiliario de Foshan también disminuyó. Para la segunda mitad de 2021, en el contexto del enfriamiento de la industria, algunas empresas inmobiliarias han estado expuestas a riesgos crediticios, junto con factores como el aumento de las tasas de interés hipotecarias y los límites de crédito ajustados, los compradores de viviendas tendrán que esperar y esperar más. -ver estado de ánimo.
El 2 de junio de 2022, la ciudad de Foshan emitió el "Aviso sobre mejoras adicionales de las políticas de regulación de bienes raíces basadas en políticas municipales", ajustando claramente las áreas de restricción de compra de viviendas comerciales en la ciudad de Foshan a la calle Zumiao, Chancheng. Distrito y distrito Nanhai Calle Guicheng, Calle Daliang, Distrito Shunde. Las ciudades de Dali, Lishui, Chencun, Beijiao, Lecong, Nanzhuang, Shiwan y Zhangcha Street en el distrito de Chancheng ya no tendrán restricciones de compra.
Esta vez, con la cancelación de la política de restricción de compras en las calles Zumiao, Guicheng y Daliang, la política de restricción de compras de la ciudad de Foshan que se ha implementado durante casi 7 años se ha levantado por completo nuevamente.
El inventario de viviendas nuevas es de 98.000 unidades y el ciclo de ventas es más alto que la línea de advertencia.
Esta vez, detrás de la flexibilización de las restricciones de compra por parte de Foshan está el alto inventario del mercado inmobiliario de Foshan. y la falta de motivación para las transacciones.
Los conocedores de la industria de Foshan señalaron que Foshan es un mercado dominado por viviendas nuevas de primera mano. Sin embargo, debido a la desaceleración del mercado inmobiliario de Foshan este año, la presión de inventario de la ciudad ha aumentado considerablemente.
Los datos del CRIC muestran que a finales de noviembre de este año, el inventario de viviendas de primera mano de Foshan era de 98.000 unidades. Aunque el inventario de viviendas nuevas en Foshan ha tenido una tendencia a la baja desde este año, debido al debilitamiento de la capacidad de ventas, el ciclo de ventas es cada vez más alto. El inventario actual tardará 17,1 meses en digerirse, lo que es más. que la línea de advertencia de inventario reconocida por la industria (12 meses).
“Las casas nuevas son la fuerza principal en el mercado de Foshan y la proporción de transacciones suele ser de alrededor del 70%. Sin embargo, debido al riesgo de casas nuevas sin terminar, la proporción de transacciones de casas existentes ha aumentado este año”. . Según datos del Centro de Estrategia Zhongyuan de Foshan, las transacciones de viviendas existentes en Foshan representaron el 42% del volumen de transacciones del mercado residencial este año, mientras que la proporción en los últimos tres años ha estado entre el 27% y el 35%.
Xie Ranfeng, director del Centro de Investigación Estratégica de Foshan Zhongyuan, señaló que, en comparación con las casas nuevas, las viviendas existentes tienen un mayor grado de certeza y pueden garantizar mejor la entrega de la casa, que se puede comprar y utilizar. inmediatamente; al mismo tiempo, el precio de la vivienda existente es más competitivo. Los clientes pueden comprar una casa en el área central a un precio más bajo y disfrutar de las instalaciones circundantes maduras sin esperas, especialmente las instalaciones del distrito educativo y comercial.
Un agente local en Foshan señaló que después de que se levantaron por completo las restricciones de compra, hubo más consultas e inspecciones de las casas por parte de los clientes. Sin embargo, la nueva política tardará algún tiempo en implementarse, por lo que. Hasta el momento no hay clientes que hayan tomado una decisión de inmediato. "La relajación de las restricciones de compra ha liberado algo de poder adquisitivo, pero una vez que se aclare la política, el mercado en general tardará un tiempo en recuperarse".
A medida que se relaja la política, algunos propietarios de casas de segunda mano han comenzado a tomar la iniciativa en el aumento de precios.
Según datos del Centro de Investigación de Vivienda Zhuge, Foshan levantó por completo las restricciones de compra el 10 de diciembre y, posteriormente, los aumentos de precios de los propietarios de Foshan aumentaron significativamente. El 11 de diciembre, el número de casas con precios aumentados fue de 209, un aumento de 124,7 respecto al día 10.
Guan Rongxue, analista senior del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, cree que la liberalización moderada de las políticas sin duda mejorará la confianza del mercado en el corto plazo, y también se espera un aumento de los precios. Este fenómeno también se espera. Esto muestra que el mercado de Foshan tiene cierta urgencia por relajar las políticas. Especialmente desde la segunda mitad de este año, Foshan rara vez ha ajustado sus políticas del mercado inmobiliario. Una vez que se abrieron las puertas de la política, el lado del mercado entró rápidamente en vigor. . Se espera que la política de flexibilización de las restricciones de compra siga teniendo efecto en el futuro. Se espera que las transacciones en el mercado inmobiliario de Foshan y la confianza de los propietarios en los aumentos de precios sigan aumentando.
En opinión de Xie Ranfeng, el levantamiento de las restricciones de compra tendrá un efecto beneficioso más obvio en las calles de Guicheng. Guicheng está cerca de Guangzhou, y su ventaja de precio y las instalaciones de apoyo planificadas son el foco del desbordamiento de Guangzhou. clientes.
Tomemos como ejemplo la sección del lago Qiandeng de la calle Guicheng. Una casa de unos 140 metros cuadrados en la mansión Zhonghai Wanjin se cotizaba anteriormente en 7 millones de yuanes. El 13 de diciembre se revisó el precio de la casa. a 7,1 millones de yuanes.
Según el Securities Times, la noche en que se relajó la política de restricción de compras, el precio de las casas de segunda mano en la popular comunidad del lago Qiandeng aumentó en 300.000 yuanes.
Al mismo tiempo, los medios locales informaron que después de que se relajó la política de restricción de compras, el número de visitas de clientes a muchos proyectos de viviendas nuevas aumentó y se vendieron 40 unidades en un proyecto en un día.
Según Xie Ranfeng, la flexibilización de las restricciones viales en Zumiao, Guicheng y Daliang Town, cercanas a Guangzhou, puede tener un mayor impacto en el mercado inmobiliario de Guangzhou. Especialmente en áreas populares como Sanshan New Town y Zumiao, debido a las ventajas geográficas y la conveniencia de la línea Guangzhou-Foshan, Pingzhou y Sanshan tienen umbrales de compra de viviendas más bajos y un mayor desempeño de costos que Guangzhou Iron and Steel, Haizhu, Tianhe y otros lugares. Parte del poder adquisitivo de Guangzhou se verá erosionado.
Xie Ranfeng dijo que con la relajación total de la política de restricción de compras, se liberará parte de la demanda de compra de viviendas que de hecho estaba restringida por las cuotas de compra de viviendas. Junto con la optimización de la prevención de epidemias, el volumen de transacciones del mercado aumentará. repuntar brevemente, lo que será beneficioso para la actual recesión en el mercado inmobiliario. Habrá un efecto de apuntalamiento. A corto plazo, el valor de mercado inmobiliario en el área urbana central se mantendrá sin cambios y los precios de la vivienda se mantendrán prácticamente estables. Aunque la popularidad ha aumentado después de que se levantaron las restricciones, Zumiao, Guicheng y Daliang tienen grandes inventarios y se centran principalmente en reducir existencias y mantener estables los precios de la vivienda.
Muchas ciudades calientes han ajustado sus políticas de restricción de compras
China News Network informó que actualmente, cada vez más ciudades con altos niveles de energía y un fuerte desarrollo están pidiendo que se relajen las restricciones de compra. , trayendo nuevas señales al mercado inmobiliario.
Li Yujia señaló que una nueva ronda de políticas de incentivos del lado de la demanda ha entrado de lleno en las ciudades calientes, especialmente en las nuevas ciudades de primer nivel como Foshan. No hace mucho, Xi'an, Chengdu, Hangzhou, etc., que son ciudades con mayores niveles de energía que Foshan, comenzaron a ajustar las restricciones de compra. No es sorprendente que Foshan se haya retirado de las restricciones de compra. "Esto demuestra que la nueva ronda de políticas de alivio de la demanda ha llegado plenamente a las ciudades calientes".
Sólo desde el tercer trimestre de este año, según estadísticas de The Paper, Qingdao, Jinan, Suzhou, Tianjin , Chengdu y Xi'an han introducido una tras otra políticas de optimización para ciudades centrales de primer y segundo nivel, como Xiamen y Beijing.
Entre ellos, Qingdao, Jinan, Chengdu, Xi'an y otros lugares han ido reduciendo sucesivamente las zonas de restricción de compras.
Tomemos Qingdao como ejemplo. Qingdao optimizó su política de restricción de compras el 15 de septiembre. De acuerdo con la "Mejora dinámica de las políticas inmobiliarias de nuestra ciudad" emitida por la ciudad de Qingdao: la política de restricción de compras seguirá aplicándose en el distrito de Shinan y en el distrito de Shinan (excluida la antigua zona de Sifang para viviendas comerciales de nueva construcción en el); área de restricción de compra, los residentes locales están limitados a comprar 2 unidades, con dos niños, las familias con tres niños pueden comprar una unidad adicional, mientras que los residentes no locales que han vivido allí durante seis meses están limitados a una unidad.
En la nueva política, se han ajustado las áreas de restricción de compra de casas de segunda mano. La política de restricción de compra de casas de primera y segunda mano en el distrito de Shinan y el distrito de Shibei aún está implementada, mientras que la política de restricción de compra de casas de primera y segunda mano se ha ajustado. Se flexibilizan las restricciones a la compra de viviendas de primera y segunda mano en otras zonas.
Jinan optimizó aún más las políticas y medidas de restricción de compras en septiembre después de reducir el alcance de las restricciones de compra en mayo de este año. El 15 de septiembre, según el "Jinan Daily", con el fin de apoyar aún más la rígida y mejorada demanda de vivienda, la ciudad de Jinan continuó optimizando las medidas de política inmobiliaria y continuó implementando restricciones de compra en el distrito de Lixia y el distrito de Shizhong dentro de la segunda carretera de circunvalación. 16 de septiembre Implementado a partir de la fecha. Esto también significa que “a excepción de estas dos áreas, no es necesario revisar las restricciones de compra en otras áreas”.
La ciudad de Xi'an anunció que el distrito Lintong, la calle Shanglin, la ciudad nueva de Fengdong, el distrito nuevo de Xixian, la calle Gaoqiao, la calle Mawang, la ciudad nueva de Fengxi y las áreas no restringidas administradas por la zona de alta tecnología ya no se incluirá en el rango de restricciones de compra y venta de viviendas de Xi'an.
En opinión de expertos de la industria, el levantamiento completo de las restricciones de compra por parte de Foshan será muy inspirador para el ajuste de las políticas del mercado inmobiliario en las ciudades circundantes en la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, por ejemplo, Guangzhou. y Zhongshan, que están cerca de Foshan, verán algunas reducciones en el sentimiento bajista.