¿Qué es la promoción de inversiones? ¿Qué es la inversión en bienes raíces comerciales?
Problemas y características de la promoción de inversiones en bienes raíces comerciales
Las características de la promoción de inversiones en bienes raíces comerciales son que los comerciantes objetivo tienen prioridades claras, grandes diferencias en los alquileres y plazos de arrendamiento, inversiones a largo plazo. Duración, dificultad alta y requisitos técnicos elevados. Las tiendas ancla tienen plazos de arrendamiento prolongados y alquileres baratos, mientras que las tiendas pequeñas y medianas tienen plazos de arrendamiento más cortos (generalmente tres años) y alquileres más altos, a menudo de 3 a 10 veces más que los de las tiendas ancla. La captación de inversiones lleva mucho tiempo. Para los proyectos inmobiliarios comerciales generales, comienza desde la combinación de formatos comerciales y continúa hasta la apertura de la inversión, y los comerciantes a menudo se adaptan por completo. reclutar en menos de medio año. Desde la primera negociación de la tienda ancla hasta la firma del contrato, pasará como mínimo medio año. No es fácil para la tienda ancla comprender el proyecto y ahora no hay suficientes operadores de cadena. mejorado tras la liberalización del sector minorista. Reclutar inversiones es un trabajo manual y debe hacerse paso a paso. Ahora no publicitamos inversiones. Todas las negociaciones se realizan una por una, por lo que debe tener mucha paciencia.
Acerca de los problemas existentes en la promoción de inversiones inmobiliarias comerciales.
La primera es lo difícil que es atraer inversiones; la segunda es qué tipo de comerciantes deben contratarse para la tienda y cómo determinar el alquiler y firmar un contrato de arrendamiento.
Desde el punto de vista de la mentalidad de los comerciantes que no están dispuestos a ingresar al mercado, uno es que sienten que este lugar no es bueno y no tiene valor de inversión; hay otros proyectos que se pueden negociar, pero no están seguros de este proyecto (por supuesto, esto puede deberse al proyecto en sí, el tercer tipo aún se puede realizar, pero el cuarto no es muy adecuado); El tipo es que el proyecto es bueno, pero simplemente no puede entrar, tal vez sea demasiado caro o algo más. Las condiciones son demasiado altas.
No se puede decir que el problema de la dificultad para atraer inversiones se deba exclusivamente a la falta de comerciantes, sino a que el proyecto no está dirigido a un objetivo determinado y la comprensión de los comerciantes no es tan precisa. Por lo tanto, la promoción de inversiones sólo puede ser posible. Sea más específico al considerar el problema desde la perspectiva de los comerciantes. Cuanto más preciso sea, mayor será la tasa de éxito. Reclutar qué tipo de comerciantes para ingresar a la tienda parece ser un trabajo de reclutamiento de inversión. De hecho, el tema central también incluye el posicionamiento básico del centro comercial, porque cada posicionamiento se dirigirá a diferentes comerciantes, como ideas de diseño, filosofía empresarial, y ahora hay En muchos proyectos, todavía se da el caso de que quien pague el alquiler más alto será invitado a mudarse independientemente de si es bueno o malo. Aunque hay muy pocas personas que hacen esto ahora, la mayoría de los proyectos inmobiliarios comerciales lo han hecho. Planificación completa de negocio y marca. Los comerciantes que se contraten en la tienda determinarán qué venderá el centro comercial en el futuro, cómo venderlo y a quién.
¿Cuáles son las dificultades para determinar el alquiler? Todos esperamos conseguir alquileres altos o recaudar fondos rápidamente, pero hay otra cuestión de cultivar el mercado que no se puede ignorar; los comerciantes esperan que los alquileres sean bajos y, si son demasiado altos, se irán. De hecho, muchos proyectos ahora tienen opiniones diferentes sobre el alquiler que cuando comenzaron. A excepción de las grandes tiendas, muchas empresas no son muy precisas al juzgar el alquiler. También hemos realizado entrevistas con los directores ejecutivos de las cadenas de tiendas en Shenzhen. muchos de sus juicios sobre la ubicación son intuitivos. Hoy en día, el alquiler de muchos proyectos puede ser muy alto, pero lo más importante es si se puede operar. No se trata del alquiler actual, sino del alquiler en dos o tres años. El alquiler en ese momento será básicamente estable. .
Hay tres etapas de promoción de inversiones, una es mercado completo, la segunda es mercado estable y la tercera es mercado próspero. Después de tres años, habrá un ajuste anual del 5% en circunstancias normales. El alquiler inicial no significa que será así en el futuro. Al contrario, será más a largo plazo contratar algunos buenos comerciantes para que el negocio prospere. La estrategia de alquiler incluye el precio general, la forma de alquiler y el período de arrendamiento. Ahora, a excepción de las tiendas ancla más grandes, el arrendamiento de la tienda general es de tres años. Habrá grandes cambios durante los tres años o se puede completar después de tres años. . Subir ligeramente el alquiler durante el año. Los riesgos de las grandes tiendas son en realidad muy altos y se irán si no les va bien.
La segunda pregunta es sobre el contrato de arrendamiento. Algunos proyectos son favorecidos por los comerciantes, pero siempre se muestran reacios a firmar el contrato o son anulados a los pocos días. Entre ellos, los problemas con el arrendamiento representan en gran parte. El problema actual con el contrato de arrendamiento es que el desarrollador no está dispuesto a firmarlo con la esperanza de obtener más beneficios. Es beneficioso dejar el contrato de arrendamiento claro y el desarrollador se ganará la confianza de la mayoría de los comerciantes. no firmado es que el desarrollador no presta suficiente atención al contrato. A menudo se omiten muchas cosas en el contrato, y muchas cosas superficiales no se reflejan en el contrato, y estos contenidos a menudo se encuentran con los desarrolladores básicamente buscando la simplicidad; Mientras los comerciantes puedan pagar lo suficiente cada mes y el alquiler sea suficiente, el promotor no quiere complicarlo demasiado.