Tendencias inmobiliarias en China
¿Puede el Partido Comunista de China dar rápidamente una explicación al pueblo chino?
El 31 de marzo de este año, la Oficina Municipal de Seguridad Pública de Beijing organizó una encuesta a gran escala sobre la situación básica actual. Información poblacional. Trabajo especial diario. El Cuerpo de Gestión de la Población de la Oficina de Seguridad Pública Municipal de Beijing declaró el día 5 que ha verificado la información de la población flotante de 7,255 millones de personas, marcado 1,39 millones de casas de alquiler y verificado 3,812 millones de casas vacías.
Hay casi 3.812 millones de casas vacías en una ciudad. ¿Cuál es el concepto? También podríamos hacer algunos cálculos: en primer lugar, según los datos publicados, de un total de 13,205 millones de habitaciones, 3,812 millones están vacías, lo que significa que la proporción de casas vacías llega al 28,9%; en segundo lugar, según el cálculo actual; La mayoría de las familias pequeñas de 3 personas pueden alojar aproximadamente a 11,43 millones de personas, mientras que la población actual de Beijing es sólo de más de 20 millones. En tercer lugar, ¿cuál es el precio actual de las propiedades en Beijing? El autor revisó cuidadosamente los medios y descubrió que en mayo, el precio promedio de transacción de viviendas de segunda mano fue de 22.021 yuanes por metro cuadrado; el precio promedio de transacciones de viviendas de primera mano fue de 20.227 yuanes por metro cuadrado.
Se puede ver que los 3.812 millones de casas desocupadas no sólo revelan la situación actual de exceso de oferta de viviendas comerciales en Beijing, sino que también exponen el mito de que los precios inmobiliarios suelen ser decenas de miles de yuanes por metro cuadrado. metro. Según la práctica internacional, una tasa de desocupación de viviendas comerciales del 5% al 10% es un área razonable; una tasa de desocupación de viviendas comerciales del 10% al 20% es un área de desocupación peligrosa; una tasa de desocupación de viviendas comerciales de más del 20% es un retraso grave; de vivienda comercial. Pero en Beijing, la tasa de desocupación de viviendas comerciales ha llegado al 28,9%, mientras que los precios de la vivienda siguen siendo altos y el mercado inmobiliario permanece en calma. ¿Por qué?
Sólo hay dos respuestas: primero, hay demasiada gente rica. El alcalde de Kunming reveló recientemente que "es común que la gente de los departamentos poderosos y ricos tenga cuatro o cinco casas". Además, un informe de encuesta reciente afirmó que los activos promedio de los hogares urbanos chinos, incluida la vivienda, alcanzaron los 2,47 millones de yuanes. Parece que esto no es una invención. El segundo es la enajenación de las funciones inherentes a la casa actual. La casa originalmente se usaba para vivir, pero ahora se ha transformado en una herramienta para invertir y ganar dinero. Los ricos gastan mucho dinero "especulando con bienes raíces" para esperar a que suban los precios de las casas o para alquilarlas y obtener ganancias. Esta es una de las razones por las que el "dinero caliente" se acumula y fluye hacia el mercado inmobiliario, haciendo subir los precios de las propiedades. La razón por la que una ciudad tiene una tasa de desocupación a gran escala no es complicada, probablemente sea esta.
Si Pekín es así, ¿por qué no otras ciudades?
Una tasa de desocupación tan alta puede ilustrar un problema: a lo largo de los años, el gobierno central ha estado muy decidido a contener los precios inflados de la vivienda, y las políticas y regulaciones que ha introducido son muy estrictas, pero la realidad es que el volumen de transacciones de viviendas comerciales ha disminuido significativamente, pero los precios de las viviendas siguen siendo altos. Una de las razones es que varias políticas para contener los precios de las viviendas, incluida la "orden de restricción de compras", solo son vinculantes para la demanda de compra de viviendas existentes. no tienen restricciones correspondientes para aquellos que ya tienen varias casas. Aquí es donde radica el problema para muchas personas que poseen “casas vacías” pero ni las venden ni las alquilan a precios bajos.
Por un lado, hay una alta tasa de desocupación, por otro, hay recursos limitados de suelo y una demanda de vivienda "rígida" El resultado del enfrentamiento entre ambos es que los precios de la vivienda siguen siendo altos. , y la gente "espera y verá". El riesgo potencial es que una vez que estalle la burbuja del mercado inmobiliario causada por una tasa de desocupación excesivamente alta, impactará al mercado inmobiliario, a las industrias upstream y downstream relacionadas, e incluso a toda la economía nacional.
En 2011, Shanghai y Chongqing implementaron reformas piloto de los impuestos inmobiliarios. Recientemente, funcionarios del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también afirmaron que "las reformas piloto de impuestos inmobiliarios se ampliarán durante este año". Sin embargo, el impuesto sobre bienes inmuebles siempre ha sido el foco de atención de todos los ámbitos de la vida, ha recibido críticas mixtas y aún no se ha implementado a gran escala. Los “3,812 millones de casas desocupadas” actuales exponen el mito de que los precios inmobiliarios en Beijing están inflados y que la disputa sobre el impuesto a la propiedad debería resolverse. Esto se debe a que probablemente no haya otra manera de resolver el problema de las excesivamente altas tasas de desocupación de viviendas excepto implementar el impuesto a la propiedad lo antes posible. Aunque el impuesto a la propiedad no es una panacea, al menos puede liberar casas superocupadas a través de impuestos, expandir la oferta del mercado y, por lo tanto, reducir los precios inflados de la vivienda. Evidentemente, se trata de un efecto milagroso que políticas como las "órdenes de restricción de compras" no pueden lograr.
Las casas desocupadas no solo se encuentran en China. Vea cómo los países extranjeros tratan con las casas desocupadas.
En cuanto a todos los países del mundo, casi todos los países tienen el problema de las casas desocupadas. Aunque diferentes países y regiones tienen diferentes definiciones de casas desocupadas, todavía hay algunas diferencias con la definición del alcance, la escala es diferente y los métodos de eliminación son diferentes, pero solo hay un propósito: permitir que todos los ciudadanos tengan. un lugar para vivir, vivir y trabajar en paz y satisfacción.
Si analizamos todos los países del mundo, casi todos tienen el problema de las viviendas desocupadas, aunque todavía existen algunas diferencias en la definición y el alcance de las viviendas desocupadas en diferentes países y regiones, con diferentes escalas y diferencias. métodos de eliminación, el propósito Sólo hay una cosa, y es permitir que cada ciudadano tenga un lugar para vivir y trabajar en paz y satisfacción.
Francia está situada en Europa occidental y tiene una población de más de 64 millones. Es uno de los pocos países del mundo que impuso un impuesto sobre las viviendas deshabitadas de forma temprana. El gobierno francés dispone de un conjunto completo de sólidos sistemas jurídicos para la construcción, venta y compra de viviendas, como el sistema de revisión de los préstamos para la compra de viviendas, el sistema fiscal para las viviendas nuevas y antiguas, el sistema de autoridad para evitar la inversión de viviendas, el sistema de conversión para la compra y alquiler de viviendas, el sistema de adjudicación de viviendas de interés social, etc. Estas regulaciones garantizan fundamentalmente los intereses mínimos de la gente y evitan que la gente se ponga demasiado nerviosa por los precios de la vivienda. Los franceses valoran la integridad. La mayoría de los impuestos pagados por los residentes son declarados por los propios residentes, al igual que el impuesto de vivienda. Muchos franceses poseen más de una vivienda. Si la segunda vivienda básicamente no se utiliza, ésta estará sujeta al impuesto sobre viviendas vacías en función de la superficie. Una vez que cometas fraude, serás severamente castigado. En algunas ciudades francesas, la penalización que deben pagar los propietarios es del 10% del precio de la vivienda el primer año, el 12,5% el segundo año, el 15% el tercer año, etc. Si los contribuyentes se niegan a pagar impuestos, las autoridades fiscales tienen derecho a imponer sanciones económicas. Si los contribuyentes se niegan a aceptar la sanción, estarán sujetos a proceso judicial. Al mismo tiempo, el gobierno francés también impone altos impuestos a la herencia, lo que reduce en gran medida el valor de las propiedades que son una parte importante de la herencia. Además, el sistema de viviendas de bajo alquiler de Francia es también el medio más eficaz para que el gobierno regule los precios de la vivienda. El gobierno francés estipula que en las ciudades con una población de más de 50.000 habitantes, la proporción de viviendas de bajo alquiler en todas las viviendas no debe ser inferior al 20%; de lo contrario, los departamentos administrativos locales serán "penalizados". Dado que el alquiler de viviendas de bajo alquiler suele ser sólo 1/3 del precio de mercado, y el más bajo es sólo alrededor de 1/6, esto hace que muchos residentes de bajos ingresos opten por alquilar en lugar de comprar una casa. Esto reduce la demanda de vivienda en el mercado y también juega un cierto papel en la estabilización de los precios de la vivienda. Actualmente, el 17% de la población francesa vive en un total de aproximadamente 4,6 millones de casas de alquiler bajo, y la proporción en algunas ciudades llega al 30%. Debido a la construcción de un gran número de viviendas de bajo alquiler, los especuladores tienen pocas oportunidades en el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda en Francia se han mantenido relativamente estables durante décadas. Hasta cierto punto, el sistema de vivienda de bajo alquiler de Francia constituye un “estabilizador” para la sociedad francesa.
En el Reino Unido, debido a la digitalización, el sistema de nombres reales y la sistematización del registro de residentes, cada residente tiene una base de datos personal. Estas bases de datos contienen el nombre, la edad, la ocupación, la dirección y otra información detallada del residente. El personal relevante solo necesita ingresar. Toda la información se puede obtener utilizando palabras clave de información personal. La ley británica permite a los propietarios que recién compran una segunda vivienda tener un período libre de impuestos de 2 años, lo que les permite decidir si utilizan una de las dos viviendas como primera vivienda, mientras que la otra vivienda pagará impuestos según las normas. El gobierno británico impuso dos o tres veces el impuesto doméstico a los propietarios de segundas propiedades, estableció un sistema nacional de registro de segundas propiedades e introdujo una nueva tasa de impuesto a las transacciones para segundas propiedades. El plan de choque de vivienda pública recientemente lanzado por el gobierno de Brown ha provocado una rápida reversión en los precios de la vivienda en el Reino Unido. Está claro que el gobierno británico tiene la responsabilidad de construir más viviendas públicas para impactar el mercado y rescatar a los trabajadores administrativos de ingresos medios, a los trabajadores calificados y a las personas de bajos ingresos que no pueden permitirse una vivienda.
En Corea del Sur, la ocupación de la vivienda no es uniforme. El 54,6% de los hogares son propietarios de casas y muchas personas poseen varias casas. Al mismo tiempo, casi el 45% de los hogares no son propietarios de sus propias casas. Claramente, los propietarios de varias viviendas están comprando para invertir. Para tomar medidas enérgicas contra la especulación inmobiliaria, el gobierno de Corea del Sur aumentó la tasa del impuesto a las transacciones del 9% original al 36% del precio de compra y venta a un 50% uniforme sobre la reventa de casas de segunda mano para hogares con dos casas o más; el gobierno comenzó a imponer un impuesto integral en 2005. El impuesto sobre bienes inmuebles se aplica a las casas de más de 600 millones de wones, con una tasa impositiva del 1% al 3% y se realizan encuestas fiscales a los propietarios de casas múltiples; de la especulación inmobiliaria están fuertemente gravados; las casas nuevas deben completar el 80%. La venta de "propiedades sobre plano" sólo se permite si la cantidad de trabajo requerida. Para resolver las dificultades de vivienda de las familias de bajos ingresos en Corea del Sur, el gobierno financió o subvencionó la construcción de un gran número de casas públicas de alquiler, que se alquilan a precios bajos a las familias de ingresos más bajos, que representan el 10 % de la población. Estas medidas han combatido eficazmente la especulación inmobiliaria y promovido el desarrollo sano y estable del mercado.
La ley holandesa permite a las personas mudarse a casas desocupadas que han estado desocupadas durante más de un año, y los propietarios de las casas desocupadas también están dispuestos a proporcionar estas casas de forma gratuita bajo la coordinación del gobierno, porque si Quieren que los "invitados no invitados" que aparecen repentinamente en sus casas se muden, deben demostrar que su casa no ha estado vacía durante más de 12 meses.
En Suecia, las medidas contra las viviendas vacías son más potentes. Para frenar el creciente número de viviendas vacías, además de reforzar los servicios de alquiler, el gobierno sueco incluso ha demolido casas desocupadas. La razón principal del gobierno para esta política es que el aumento de viviendas desocupadas ha aumentado el precio de las viviendas de alquiler bajo protección gubernamental, provocando un aumento en el gasto público. ¿Por qué estos países tratan con tanta dureza las viviendas desocupadas? En primer lugar, la disposición estricta de las casas desocupadas tiene como objetivo maximizar el uso de recursos habitacionales limitados. Si un gran número de casas están vacías, el espacio habitable de algunas personas se verá reducido. En segundo lugar, la estricta disposición de las viviendas desocupadas tiene como objetivo combatir el acaparamiento de viviendas, frenar la especulación y estabilizar los precios de la vivienda. En tercer lugar, la eliminación estricta de las casas desocupadas tiene como objetivo ahorrar tierra y mejorar su utilización. Las estrictas medidas del gobierno para frenar las viviendas desocupadas han aumentado indirectamente la utilización de la tierra y han evitado el desperdicio de tierra.
El sistema fiscal y tributario de Estados Unidos restringe estrictamente la especulación inmobiliaria. Las transferencias de viviendas están sujetas a un impuesto sobre las ganancias de capital del 15 % y a un impuesto comercial del 1 % al 5 % del precio de la transacción. El alquiler de viviendas todavía está sujeto a impuestos, y la tasa impositiva es aproximadamente el 30% del alquiler. Las compañías de seguros estadounidenses también toman medidas enérgicas contra las viviendas desocupadas. Algunas cláusulas del seguro estipulan que si el asegurado abandona la casa durante más de 30 días y no se instalan nuevos inquilinos, el contrato de seguro se rescinde automáticamente. Debido a que existe una alta probabilidad de que se produzcan daños accidentales en una casa vacía, como la rotura de una tubería de agua, el daño a la casa seguirá aumentando porque nadie se da cuenta. Si asegura una casa desocupada, la prima será entre un 50% y un 60% más alta que la de una casa ocupada.
Como mercado inmobiliario más grande del mundo, China todavía no cuenta la tasa de desocupación de viviendas, lo cual es incomprensible. Ahora nadie puede decir cuántas casas hay en China, cuántas están ocupadas y cuántas están desocupadas. Pero a partir de los “pueblos fantasma” expuestos por los medios, se puede imaginar que la tasa de desocupación de viviendas en China ya es alarmantemente alta. Un informe de Xinhuanet del 7 de julio de 2010 fue aún más impactante. Una encuesta realizada por la State Grid Corporation de China en 660 ciudades de todo el país mostró que hasta 65,4 millones de medidores de electricidad residenciales habían estado vacíos durante seis meses consecutivos. Las casas son suficientes para suministrar electricidad. En ellas viven 200 millones de personas.
El 29 de noviembre de 2011, Nicholas Lardy, investigador principal del Instituto Peterson de Economía Internacional de Estados Unidos, afirmó en la Conferencia de Política Económica de Asia y el Pacífico que los tipos de interés reales negativos en China llevarían a una burbuja inmobiliaria y un rápido crecimiento económico podrían verse alterados.
Se puede ver que la burbuja inmobiliaria de China se ha vuelto de conocimiento común en los círculos económicos del mundo. El gobierno debe promover el impuesto inmobiliario en todo el país lo antes posible y adoptar poderosas medidas fiscales y tributarias para regular la vivienda. precios y frenar la especulación inmobiliaria. Al mismo tiempo, deberían introducirse lo antes posible estadísticas sobre las tasas de desocupación de viviendas y utilizarse como indicador de la regulación de la vivienda.
De hecho, las estadísticas sobre la tasa de desocupación de viviendas no son complicadas y las compañías eléctricas pueden elaborar estadísticas aproximadas. Si la medición anual del medidor de electricidad es inferior al 30% del valor de uso normal, podemos determinar que la casa está desocupada. En la actualidad, el consumo medio de electricidad de los hogares chinos es de 110 kWh al mes y 1.320 kWh al año. Si el consumo de electricidad de una determinada casa es inferior a 396 kWh, podemos considerarla vacía.
Todos somos responsables del ascenso y la caída de un país. Esta simple verdad la podemos entender nosotros, la gente común. Me pregunto cuándo se nos ocurrirán algunas políticas útiles para dar una explicación al pueblo chino. ¡Que la gente viva y trabaje en paz y alegría!
¡Realmente no puedo soportarlo más! ! !