Tipos habituales y soluciones a los conflictos por contratos de vivienda de segunda mano
Las transacciones de casas de segunda mano también son muy activas en el mercado inmobiliario. Durante las transacciones de casas de segunda mano, aunque se firman contratos relevantes, puede haber inconsistencias con los contratos y disputas contractuales. Las personas que no están en la industria inmobiliaria, entrarán en pánico cuando se encuentren con disputas contractuales durante transacciones de viviendas de segunda mano y no sepan cómo resolverlas. Este artículo presenta los tipos comunes de disputas sobre contratos de vivienda de segunda mano y su conocimiento de las soluciones. Puede echar un vistazo a los problemas que existen.
Tipos comunes y soluciones de disputas por contratos de vivienda de segunda mano
1. Soluciones a las disputas causadas por el aumento demasiado rápido de los precios de la vivienda y por el incumplimiento del contrato por parte de los vendedores:
1. Si únicamente se firma la “Carta de Intención de Compra de Casa” Si en la “Carta de Intención de Compra de Casa” se han aclarado los términos principales de la venta del inmueble, tales como: precio, ubicación de la casa, pago. tiempo, tiempo de transferencia, tiempo de entrega, etc., se puede considerar que ha firmado la "Carta de Intención de Compra de una Casa" "Contrato de Venta de Casa", el comprador tiene derecho a optar por exigir al vendedor que continúe cumpliendo. el contrato, o rescindir el contrato y exigir al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Si solicita rescindir el contrato, puede elegir una penalización de depósito y exigir al vendedor que le devuelva el doble del depósito, o puede optar por exigir que el vendedor asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato y le compense por la diferencia de precio de la casa. . Sin embargo, la mayoría de las "Cartas de intención para comprar una casa" no tienen todas las cláusulas anteriores. Por lo tanto, no se puede considerar que se firme un "Contrato de venta de la casa". El comprador sólo puede exigir al vendedor que devuelva el doble del depósito mediante multas por depósito. .
2. Si ha firmado un "Contrato de venta de vivienda", puede solicitar la continuación del contrato o rescindirlo. Según el contrato, el vendedor debe pagar una indemnización. La indemnización por daños y perjuicios no es suficiente para compensar la pérdida de la casa, también puede reclamar una indemnización.
2. Soluciones a disputas generadas por obstáculos en los préstamos del comprador.
Cuando los compradores solicitan préstamos a los bancos pero no son aprobados, generalmente hay dos razones: en primer lugar, el banco no está dispuesto a prestar debido a problemas de crédito personal, en segundo lugar, hay préstamos insuficientes debido a las políticas crediticias y; otras razones. En ambos casos, el comprador no tendrá fondos suficientes para pagar el pago de la casa a tiempo. Generalmente, debido a que el banco no presta o el préstamo es insuficiente, el comprador tiene que usar sus propios fondos para pagar el pago de la casa, de lo contrario puede ocurrir. constituye un incumplimiento de contrato. Porque casi todos los contratos de venta estipulan que si el préstamo del comprador es insuficiente, el déficit debe compensarse cuando se transfiera la transacción, por lo que el riesgo del préstamo debe ser asumido por el comprador.
Para evitar este tipo de disputas, los compradores deben consultar al banco lo antes posible sobre cuestiones de préstamos y preguntar si pueden solicitar un préstamo y cuánto pueden pedir prestado. No pueden confiar simplemente en la estimación del intermediario. Situación del préstamo. Lo mejor es consultar directamente al banco. Además, también se puede estipular en el contrato que si hay un problema grave con la capacidad de pago del comprador porque el préstamo no está aprobado o no está aprobado en su totalidad, cualquiera de las partes tiene derecho a rescindir el contrato, y el comprador deberá devolver el dinero cobrado, y ambas partes no aceptarán la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
3. Resolución de controversias derivadas de errores en el cálculo del impuesto a las transacciones.
Dado que los impuestos y tarifas sobre las transacciones se ven muy afectados por las políticas económicas y de macrocontrol nacionales, son muy variables. Estos impuestos incluyen principalmente el impuesto empresarial, el impuesto sobre la renta personal y el impuesto sobre escrituras. Hoy en día, los impuestos y tasas sobre las casas de segunda mano están muy orientados a las políticas y los estándares de pago a menudo cambian, por lo que es necesario comprender los estándares de pago a tiempo.
Por lo general, existen tres situaciones con respecto a quién debe pagar el impuesto:
Primero, si las dos partes no se han puesto de acuerdo, entonces cada parte debe soportar el impuesto a pagar de acuerdo con la ley.
El segundo es aceptar que el comprador correrá con todos los impuestos y tasas, y el vendedor sólo será responsable del "precio real". Este tipo de acuerdo conlleva ciertos riesgos para el comprador, porque si los impuestos cambian entre la firma y la transacción, el aumento del impuesto sólo puede ser asumido por el comprador. En particular, algunas propiedades comerciales pueden deber impuestos debido a cuestiones históricas y usted debe prestar más atención a dichos riesgos.
El tercero es bajar los precios de la vivienda, es decir, "contrato yin y yang" y "contrato blanco y negro". Para reducir los costos de transacción y pagar menos impuestos, ambas partes suelen reducir el precio de la vivienda en el contrato de venta formal y luego pagar la diferencia en nombre de "pago de decoración" o "compensación de vivienda". Esta práctica viola disposiciones legales y constituye evasión fiscal. Además, los precios de contrato bajos a menudo encuentran obstáculos al pagar impuestos. El departamento de impuestos considera que el precio del contrato es demasiado bajo y exige pagar impuestos en función del precio tasado. De esta manera, los compradores y vendedores a menudo tienen disputas sobre quién debe soportar el aumento de impuestos. .
4. Resolución de controversias derivadas del pago del depósito.
Antes de firmar un contrato formal, los compradores generalmente deben pagar un depósito. La función del depósito es garantizar que ambas partes firmen un contrato formal. Hay tres tipos de disputas causadas por depósitos:
Primero, después de pagar el depósito, si una de las partes incumple el contrato, la parte que no incumple puede ser tratada de acuerdo con las reglas de penalización de depósitos. En otras palabras, si el comprador incumple el contrato, el vendedor puede confiscar el depósito; si el vendedor incumple el contrato, el comprador puede exigir la devolución del doble del depósito.
La segunda es que después de pagar el depósito, las dos partes no pueden llegar a un acuerdo sobre otros contenidos distintos del contrato de depósito, y estos contenidos están estrechamente relacionados con la ejecución del contrato si no pueden llegar a un acuerdo. acuerdo, ambas partes pueden solicitar la cancelación del depósito. Según el contrato, el vendedor debe devolver el depósito (no doble devolución). Sin embargo, cabe señalar que estos contenidos que no están estipulados en el contrato de depósito y no pueden acordarse a posteriori deben determinarse con base en el principio de buena fe y hábitos comerciales, y no pueden ser causados por una parte que proponga deliberadamente condiciones duras. .
En tercer lugar, una vez pagado el depósito, el depósito no se entrega al comprador, sino que se entrega al intermediario para su custodia de acuerdo con el contrato de depósito o el acuerdo de intermediario. Si el contrato de depósito estipula que el intermediario retendrá el depósito, entonces el contrato de depósito entrará en vigor. El vendedor no puede alegar que no está obligado por el contrato de depósito por no haber recibido el depósito.
5. Resolución de controversias derivadas del pago de honorarios de intermediación.
1. La primera agencia mostró la casa y firmó la "Confirmación de Visita de la Propiedad", pero el precio no fue negociado. Luego vi que la casa también estaba cotizada en otras agencias, y el precio podía. También se puede negociar. Bajar y cerrar el trato a través de otros intermediarios. En este momento, si el primer intermediario dice que usted utilizó su listado para cerrar el trato, le pedirá que le pague una comisión. En la práctica, la reclamación de comisión del primer intermediario rara vez es respaldada por tribunales o instituciones de arbitraje.
2. Transacciones privadas. Para ahorrar costos de transacción, los compradores y vendedores, después de utilizar un intermediario para facilitar la firma de un contrato de compraventa de una casa, evitan al intermediario y completan la transacción de forma privada. Este tipo de comportamiento viola gravemente el principio de buena fe y daña los intereses del intermediario como intermediario. Si cambia a un intermediario, el intermediario puede demandarlo ante los tribunales para obtener una compensación.
3. "Pedidos Volantes". Para ahorrar gastos de intermediación, los vendedores intermediarios llegan a un acuerdo con los clientes de forma privada y cobran las comisiones de forma privada sin pasar por una empresa intermediaria, o firman un "Acuerdo de Intermediación" con la primera. banco intermediario. "Después de eso, fue a otro banco intermediario para completar la transacción. Esta fue una "orden voladora". A primera vista, los clientes pagan menos, pero en realidad los riesgos son altos.
6. Resolución de conflictos originados por cuestiones de registro de hogares.
El vendedor debe salir del registro de su hogar al vender la casa. El contrato de compraventa generalmente estipula que el vendedor saldrá del registro de su hogar antes de entregar la casa o dentro de un cierto período de tiempo después de la entrega. sobre la casa. Aunque el registro del hogar no afecta la transacción de bienes raíces, sí afectará la liquidación del comprador. Si el comprador compra una "casa de grado" o compra la casa solo para establecerse, debe tener una comprensión detallada de la situación del registro del hogar en el lugar. La casa y la transferencia del registro del hogar por parte del vendedor deben acordarse claramente; de lo contrario, no se logrará la intención original de comprar una casa.
Los compradores deben abordar de raíz los problemas de registro de hogares y prestarles plena atención. Se recomienda considerar los siguientes tres métodos:
El primer método es estipular en el contrato de compraventa la indemnización por daños y perjuicios por no mover el registro del hogar. El monto correspondiente de la indemnización por daños y perjuicios se pagará de acuerdo con el tiempo de salida vencido. Sin embargo, la desventaja de este método es que si el vendedor se demora durante mucho tiempo, los daños y perjuicios calculados serán mayores y es posible que el tribunal solo admita una parte de ellos, por lo que la restricción para el vendedor no es fuerte.
El segundo método puede hacer que salir del registro del hogar sea un requisito previo para pagar el saldo. Es decir, se acuerda que el vendedor debe salir de la cuenta antes de pagar el saldo. De lo contrario, el vendedor no tiene que pagar el saldo y puede ser considerado responsable por incumplimiento del contrato. El comprador puede dejar un saldo mayor en la balanza, lo que impondrá mayores restricciones al vendedor.
El tercer método consiste en estipular que si el vendedor no mueve la cuenta dentro del límite de tiempo y no lo hace después de un cierto período de tiempo, el comprador puede rescindir el contrato de venta y responsabilizar al vendedor por incumplimiento de contrato. Esto impondrá mayores restricciones a los vendedores. Si el objetivo principal del comprador al comprar una casa es establecerse, adoptar este enfoque puede efectivamente impedir que el vendedor demore y se niegue a mudarse.
Aquí se presentarán los tipos y soluciones comunes de disputas por contratos de viviendas de segunda mano. Estas son las disputas comunes por contratos de viviendas de segunda mano. Si las personas encuentran problemas similares, pueden resolverlos mediante los métodos presentados en. el artículo. Por supuesto, si no puede resolver el conflicto del contrato de vivienda de segunda mano por su cuenta, lo mejor es pedir ayuda a un profesional del ámbito jurídico para proteger mejor sus derechos e intereses personales. Durante el proceso de transacción de una casa de segunda mano, siempre que ambas partes puedan cumplir con las regulaciones, leyes y reglamentos de la industria, etc., no surgirán fácilmente disputas contractuales.
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