El deudor evade maliciosamente la deuda y transfiere los bienes a un tercero. ¿Qué debo hacer si un tercero me lo vuelve a transferir?
En primer lugar, interponer una demanda de derecho de rescisión
El artículo 74 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si el deudor renuncia a los derechos del acreedor debido o transfiere la propiedad a título gratuito, causando daño al acreedor, el acreedor puede Solicitar al Tribunal Popular que revoque las acciones del deudor. Si el deudor transfiere bienes a un precio bajo obviamente irrazonable, causando daño al acreedor, y el cesionario conoce la situación, el acreedor también puede solicitar al Tribunal Popular. Tribunal para revocar las acciones del deudor. ”
También es obvio que la renuncia del deudor a los derechos debidos o la transferencia gratuita de bienes causará daño a los acreedores, a menos que el deudor tenga una gran cantidad de bienes y después. Al renunciar a derechos debidos o transferir bienes de forma gratuita, todavía queda una gran cantidad de bienes suficientes para pagar la deuda al acreedor. Por lo tanto, es más fácil identificar la situación de renuncia a los derechos debidos del acreedor o transferencia de propiedad sin compensación, y básicamente no es difícil para los acreedores ejercer su derecho de revocación. Sin embargo, el objetivo de la transferencia de propiedad del deudor es evitar la deuda. Por lo tanto, es raro que un deudor renuncie a sus derechos de acreedor o transfiera su propiedad gratuitamente. Por lo tanto, si bien lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Contratos es bueno, no ayuda a los acreedores por falta de pertinencia. El deudor a menudo transfiere bienes por medios encubiertos, como claramente en connivencia con el cesionario de mala fe, pero en forma de transferencia pagada. Con este fin, las dos partes incluso falsificaron recibos, recibos de efectivo y otras pruebas para demostrar que las dos partes transfirieron la propiedad con compensación y no sin compensación. Lo que es falso no puede ser verdad. Aunque el acreedor puede preguntar en el tribunal cuándo y dónde el cesionario pagó el monto de la transferencia en efectivo al cedente después de emprender acciones legales, el deudor y el cesionario que conspiraron con él a menudo se niegan a responder en el tribunal, y el tribunal a menudo dice que no tiene nada que ver. con el caso se negó a seguir adelante con las cuestiones antes mencionadas y finalmente determinó que se trataba de una transferencia pagada con recibos falsos. Por lo tanto, en términos de cambiar la legislación y la aplicación de la ley que no protegen plenamente a los acreedores, el autor recomienda que el Tribunal Popular Supremo proporcione una interpretación judicial más amplia y detallada del artículo 74 para frenar y sancionar plenamente la deshonestidad y el incumplimiento del contrato del deudor.
La segunda mitad del artículo 74 de la "Ley de Contratos" también otorga al acreedor el derecho de revocar la transferencia de propiedad por parte del deudor a un precio bajo, lo que por supuesto es completamente necesario. Sin embargo, en la segunda mitad del artículo se añaden dos condiciones restrictivas a esta revocación: en primer lugar, "el deudor transfiere la propiedad a un precio bajo evidentemente irrazonable"; en segundo lugar, "el cesionario comprende la situación". Existe una disputa sobre si el precio de transferencia es razonable. Al menos este conflicto puede resolverse mediante una valoración técnica forense cuantificable. Evidentemente resulta difícil para el acreedor demostrar que "el cesionario sabía". Debido a que todas las situaciones revocables son causadas por la fuga maliciosa del deudor, es realmente raro que el deudor transfiera una propiedad a bajo precio de buena fe, al igual que también es raro que el deudor descaradamente "renuncia a los derechos del acreedor debido o transfiere la propiedad gratis" Ver lo mismo. Por esta razón, la “transmisión de propiedad a bajo precio” estipulada en la segunda mitad del artículo 74 de la Ley de Contratos es lo mismo que la “renuncia a los derechos debidos del acreedor o la transferencia gratuita de propiedad” estipulada en la primera mitad. y carece de pertinencia y eficacia en la práctica. Dado que el deudor transfiere bienes de mala fe, el objeto de transferencia que busca debe ser una persona física o jurídica u otra organización que tenga una relación estrecha con él. Es difícil para los acreedores presentar pruebas que demuestren que se trata de una operación entre bastidores. Por tanto, el artículo 74 de la Ley de Contratos es más indulgente con el deudor y al mismo tiempo establece condiciones más estrictas para el derecho de rescisión del acreedor. La legislación actual sólo invierte los dos requisitos, lo cual es un punto crucial poco común en la práctica judicial que realmente protege los derechos de los acreedores a través del derecho de revocación del acreedor. En cualquier caso, el artículo 74 de la Ley de Contratos otorga al acreedor un claro derecho de rescisión, que merece reconocimiento y elogio, pero no se pueden ignorar sus fallos legislativos. Modificar el artículo 74 de la Ley de Contratos lo antes posible o hacer que el Tribunal Popular Supremo emita una interpretación judicial más detallada sin duda dará pleno juego al poder y al importante papel del derecho de rescisión en la protección de los derechos e intereses legítimos de los acreedores y en el mantenimiento de el orden de las interacciones civiles normales.
Otra forma que tienen los deudores de transferir propiedades para evitar deudas es a través de la división corporativa. El deudor utilizó el nombre de la empresa para transferir propiedades, evadir deudas e infringir los derechos del acreedor. En este caso, el acreedor podrá revocar la división societaria del deudor de conformidad con el artículo 74 de la Ley de Contratos.
Existe otra forma importante para que los deudores transfieran propiedades y evadan deudas, es decir, los deudores utilizan propiedades que son insuficientes para pagar las deudas existentes de los acreedores para garantizar otras unidades e individuos a través de hipotecas, prendas, etc. Dado que los derechos de hipoteca y prenda tienen prioridad sobre los derechos del acreedor, la conducta de garantía del deudor en este caso obviamente infringió los derechos del acreedor. El acreedor puede cancelar la conducta de hipoteca y prenda del acreedor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Contratos.
El artículo 75 de la “Ley de Contratos” estipula: “El derecho de revocación se ejercerá dentro del año siguiente a la fecha en que el acreedor conozca o deba conocer el motivo de la revocación. Si el derecho de revocación no se ejercido dentro de los cinco años siguientes a la fecha del acto del deudor, el derecho de revocación se extingue.”
Este artículo estipula las limitaciones del derecho de revocación. La limitación del derecho de revocación siempre ha sido un tema controvertido en los círculos académicos en cuanto al plazo de prescripción y el plazo previsto. El autor prefiere un período predeterminado porque un año y cinco años son el mismo período y no pueden suspenderse, interrumpirse o ampliarse como el plazo de prescripción. Al mismo tiempo, lo que se elimina en el plazo previsto es el derecho sustantivo, es decir, el derecho de cancelación. Este artículo estipula el tiempo y el tiempo máximo para que se ejerza el derecho de revocación, ya sea durante el plazo de prescripción o durante el plazo de prescripción. Entonces, si el acreedor deja de ejercer el derecho de rescisión por diversos motivos, ¿cómo remediarlo? Al mismo tiempo, la Ley de Contratos entró en vigor el 65438 de junio de 1999 + 1 de octubre. Antes de la implementación de la Ley de Contratos, no existía un canal de recurso para el derecho de rescisión ¿Cómo remediar las reclamaciones del acreedor? Estas preguntas se responden a continuación.
2. Presentar una demanda para confirmar que la transferencia de propiedad para evitar deudas no es válida.
El artículo 58 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: "Son nulos los siguientes actos civiles:
(1) Si los realiza una persona sin capacidad para conducta civil;
( 2) La persona con capacidad limitada para la conducta civil es incapaz de actuar independientemente de conformidad con la ley;
(3) Una de las partes utiliza el fraude, la coerción o se aprovecha de los derechos de los demás. peligro de provocar que la otra parte actúe en contra de su verdadera intención;
(4) Colusión maliciosa para dañar los intereses del país, del colectivo o de un tercero;
(5) Violación de la ley o intereses públicos sociales;
(6) Contratos económicos que violen los planes estatales obligatorios
(7) Cobertura de fines ilegales en forma legal
Los actos civiles nulos no tienen fuerza jurídica vinculante desde el principio "
El artículo 52 de la "Ley de Contratos" estipula: "Un contrato será nulo en cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coerción, perjudicando así los intereses nacionales;
>(2) Colusión maliciosa para perjudicar los intereses del país, del colectivo o de un tercero;
(3) Cobertura de fines ilegales en formas legales;
(4) Daño al interés público
(5) Violación de disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos "
Las dos disposiciones legales anteriores son para que el acreedor presente una demanda para confirmar la invalidez del deudor y la transferencia maliciosa del tercero La base legal para que la propiedad escape a la deuda. Sin embargo, en la práctica, existen diferentes puntos de vista y opiniones sobre los acreedores que presentan demandas para confirmar la nulidad:
En primer lugar, los acreedores sólo tienen derecho a cancelar, pero no a confirmar la nulidad del contrato. Es diferente del derecho a cancelar y del derecho a confirmar. El derecho a anular un contrato es antagónico. El autor cree que este punto de vista es obviamente inapropiado: primero, el derecho de rescisión está establecido por la Ley de Contratos japonesa y se implementó del 1 de junio de 199965438 al 1 de octubre. Antes de esto, nuestro país no tenía un sistema de derecho de revocación. ¿Cómo podemos hablar de oposición entre el derecho de rescindir y el derecho de confirmar la nulidad de un contrato? En segundo lugar, el artículo 74 de la Ley de Contratos otorga al acreedor el derecho de cancelar, pero no niega el derecho del acreedor a confirmar que la transferencia maliciosa de propiedad del deudor para evitar la deuda es inválida de conformidad con el artículo 52 de la Ley de Contratos y el artículo 58. de los Principios Generales del Derecho Civil. Se puede ver que los dos no son antagónicos, sino que sólo están disponibles para que los acreedores elijan. Sólo así se podrá proteger lo más posible a los acreedores en un entorno legislativo y de ejecución extremadamente desfavorable.
En segundo lugar, con base en el principio de confidencialidad del contrato, se niega al acreedor el derecho a confirmar la nulidad por considerar que el acreedor no es una contraparte en la relación jurídica entre el deudor y el tercero y es no es beneficioso para la transferencia de propiedad. El autor cree que esta afirmación no sólo no tiene fundamento jurídico, sino que tampoco tiene el fundamento jurídico correspondiente.
El artículo 58 de los Principios Generales del Derecho Civil y el artículo 52 de la Ley de Contratos sólo estipulan que estos actos son inválidos, y no existe ninguna disposición de que sólo el firmante del contrato pueda solicitar la confirmación de la nulidad de los actos anteriores. Los bienes del deudor constituyen la garantía general del crédito. Si el deudor se confabula con un tercero para disponer maliciosamente de sus bienes, inevitablemente infringirá los derechos del acreedor. La relación de intereses entre los acreedores y esta disposición maliciosa es evidente. El principio de privacidad del contrato también es relativo. Aunque la validez de un contrato se produce entre las partes del contrato, no se limita a las partes del contrato. La preservación de los contratos, es decir, el derecho de subrogación y el derecho de rescisión, es evidentemente un gran avance en la relatividad de los contratos.
La tercera es la teoría de la prescripción, que considera que algunas demandas para confirmar la nulidad de los contratos ya han expirado dos años. El autor cree que la nulidad de un contrato es, por supuesto, inválida, absolutamente inválida e inválida de principio a fin. El paso del tiempo no puede hacer efectivo un contrato inválido. La confirmación de la nulidad de un contrato es una confirmación de hechos, no una prescripción de derechos. La prescripción no se aplica a la confirmación de la nulidad de un contrato. El llamado "ciertamente inválido" se refiere a si las partes tienen conocimiento de la nulidad, si alguien ha presentado un reclamo de nulidad y si ha sido confirmado mediante algún procedimiento, y el contrato inválido es inválido. La sentencia que confirma la nulidad es sólo declarativa, y el contrato inválido no pierde su validez debido a la sentencia. Cuando el tribunal conoce disputas contractuales, incluso si las partes no tienen reclamos, el tribunal debe tomar la iniciativa para confirmar la nulidad del contrato de oficio. Se puede decir que esto es común en la práctica de los juicios civiles, sin mencionar que hay terceros. partes con un interés en el contrato que inician el litigio Confirman que el contrato es inválido.
En la práctica judicial del Tribunal Supremo Popular y de los tribunales populares locales provinciales, también hay muchos casos exitosos en los que terceros confirmaron que el deudor se confabuló maliciosamente con el tercero para evadir la deuda. La oficina de Wuhan de China Great Wall Asset Management Company (en lo sucesivo, Great Wall Company) demandó a Hubei Fengyuan Group Co., Ltd. (en lo sucesivo, Fengyuan Company), Hubei Weibang Investment Co., Ltd. (en lo sucesivo, Weibang Company), y Hubei Hongjun Economic and Trade Development Co., Ltd. (en adelante, Hongjun Company), el Tribunal Popular Supremo sostuvo que: "De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Contratos de la República Popular China, si el El deudor transfiere bienes gratuitamente o a bajo precio, y el acreedor considera que se han vulnerado sus derechos e intereses legítimos, podrá, de conformidad con el artículo 5 de esta Ley, cuando solicite la confirmación de la nulidad de una transferencia de conformidad con el artículo. 12 (2), o solicitar la cancelación de una transferencia de conformidad con el artículo 74 de esta Ley, el alcance del reclamo de nulidad del acreedor y el derecho de revocación se basarán en los derechos del acreedor prescritos por la ley "La Oficina de Wuhan de Great Wall Company". solicitó al Tribunal Popular que confirmara los contratos firmados entre Fengyuan Company y Weibang Company, y entre Weibang Company y Hongjun Company de conformidad con las disposiciones del artículo 52, párrafo 2, de la Ley de Contratos de la República Popular China". El "Acuerdo de liquidación de deuda" y el "Acuerdo de transferencia de propiedad" no son válidos, lo cual es una demanda para confirmar el contrato inválido y cumplir con las disposiciones legales".
Zhejiang Wulian Construction Company (en adelante, Wulian Company) demandó Hainan Changtai The Burning Material Corporation (en adelante, Changtai Company) y los terceros Fang Hui, Fang Yao y Fang Zhefu confirmaron la invalidez del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra. El Tribunal Popular Superior de la provincia de Zhejiang sostuvo que: "Wulian Company cree que los derechos de uso de la tierra y el contrato de transferencia en este caso son absolutamente inválidos, y la celebración de este contrato absolutamente inválido ha afectado la realización de los derechos de sus acreedores. Por lo tanto, puede Se considerará que tiene un interés directo en este caso, por lo que se debe determinar que Wulian Company tiene derecho a apelar y determinar que el contrato en este caso es inválido.”
3. demanda o confirmar que el acto administrativo es ilegal.
Los departamentos encargados de los proyectos inmobiliarios y las transacciones inmobiliarias son muy estrictos con los impuestos. Sin un certificado de pago de impuestos de la autoridad fiscal, ambas partes del proyecto inmobiliario y la transacción inmobiliaria no pueden realizar los procedimientos de registro de transferencia. Ambas partes de la transacción pueden pagar impuestos activamente de acuerdo con la ley. Después de que ambas partes pagan impuestos a las autoridades fiscales, las autoridades fiscales solo necesitan emitir un "certificado de pago de impuestos para la transferencia de bienes raíces" a ambas partes. Sin embargo, en la operación real, las autoridades fiscales agregan la guinda al pastel al emitir un ". factura especial por venta de inmuebles" al comprador de la vivienda. En esta "Factura Especial de Compra y Venta de Bienes Raíces", indique quién es el pagador, quién es el beneficiario, el concepto de la transacción, el precio unitario y el monto total de la transacción. El hecho es que el comprador solo pagó el impuesto a las autoridades fiscales basándose en el monto total de la transacción en la factura, pero no pagó el monto total de la transacción al vendedor. Una vez emitida esta “Factura Especial de Venta de Bienes Raíces”, será utilizada por el transmitente como evidencia del pago del precio de la transacción a los acreedores del vendedor.
¿Por qué el vendedor acepta transferir la propiedad al comprador cuando este no ha pagado el proyecto inmobiliario y el precio de la transacción inmobiliaria? Debido a que ambas son transacciones falsas, su propósito es ayudar a los vendedores a transferir propiedades para evitar deudas. Por eso los acreedores se oponen a las transacciones simuladas.
La "Factura Especial de Venta de Bienes Raíces" emitida por las autoridades fiscales solo ayudó inadvertidamente a ambas partes en la transacción falsa. Las dos partes simplemente utilizaron esta "Factura Especial de Venta de Bienes Raíces" entregada en su puerta sin pagar la transacción. precio para defraudar al vendedor de los acreedores.
Al transferir transacciones inmobiliarias, especialmente proyectos inmobiliarios en construcción, los departamentos administrativos gubernamentales como tierras, planificación, construcción, bienes raíces e impuestos solo requieren que los compradores y vendedores proporcionen contratos de transferencia y certificados de pago de impuestos. pero no exige que los compradores y vendedores proporcionen si el contrato de transferencia se ha cumplido, es decir, si el comprador y el vendedor han pagado al vendedor el precio de la transacción, los comprobantes bancarios y otros procedimientos. Esto ha generado lagunas en el comprador que puede acudir. a través de los procedimientos de transferencia y transferencia sin pagar el precio de la transacción, provocando que ambas partes evadan deudas maliciosamente y hagan posibles transacciones falsas.
Para dar un paso atrás, si los departamentos de gestión gubernamentales pertinentes también cierran el pago, es decir, para verificar si el comprador realmente pagó el precio de la transacción al vendedor, porque hay un "certificado" emitido por la autoridad fiscal al comprador. La "factura especial por la venta de bienes inmuebles" también crea obstáculos artificialmente para comprobar si el comprador ha pagado el precio de la transacción al vendedor.
Si el comprador y el vendedor son transacciones reales, el vendedor lo hará él mismo independientemente de si el departamento administrativo del gobierno audita el pago del comprador. Si el comprador no paga, el vendedor, naturalmente, no cooperará con él en el manejo de la transferencia y los procedimientos de transferencia, y naturalmente no surgirá el problema de las transacciones falsas.
Pero el problema en la práctica es que el comprador y el vendedor sólo firmaron un llamado contrato de transacción sin pago, y no hubo ninguna transacción real. Su objetivo es transferir propiedades y evadir deudas. Los departamentos administrativos del gobierno no examinan si ambas partes han cumplido realmente el contrato. Esto es exactamente lo que quieren los comerciantes falsos, sino que sólo son utilizados por ambas partes para realizar transacciones falsas. Esto perjudica directamente los intereses de los acreedores del vendedor.
Los acreedores tienen derecho a elegir operaciones falsas que hayan sido transferidas o transferidas: por un lado, tienen derecho a interponer demandas civiles, es decir, las ya mencionadas demandas de revocación y confirmación, por otra parte; , también tienen derecho a presentar demandas administrativas, es decir, de planificación, Los departamentos administrativos gubernamentales pertinentes, como tierras, planificación, protección ambiental, construcción, bienes raíces y tributación, presentaron demandas administrativas, solicitando que se tramiten los procedimientos de transferencia y transferencia correspondientes. por estos departamentos administrativos gubernamentales pertinentes por los intercambios falsos sean revocados de conformidad con la ley. De hecho, los acreedores también tienen derecho a presentar demandas civiles contra ambas partes de la transacción falsa y, al mismo tiempo, presentar demandas administrativas contra los gobiernos de planificación, planificación, terrenos, construcción y otros y los departamentos competentes pertinentes que manejaron los procedimientos de transferencia de la transacción falsa.
La economía de mercado es una economía de integridad y una economía regida por el Estado de derecho. El comercio falso es deshonesto e ilegal. Sin embargo, este comportamiento deshonesto e ilegal no fue detenido ni sancionado por el gobierno y sus autoridades pertinentes, sino que fue reconocido y cooperado por el gobierno y sus autoridades pertinentes. En cambio, las transacciones deshonestas e ilegales reciben un manto legal y un paraguas protector, ¡lo que hace que las correcciones sean más difíciles y costosas! Si bien las autoridades gubernamentales protegen leyes falsas e ilegales, inevitablemente tomarán medidas enérgicas y socavarán la integridad y el cumplimiento de la ley, haciendo que el daño causado por transacciones falsas sea más grave. Se trata de un daño enorme al orden económico y completamente incompatible con las exigencias de una economía legal.
Contramedidas para tapar grandes lagunas en proyectos inmobiliarios actuales, transferencias inmobiliarias y procedimientos de transferencia.
1. Las autoridades fiscales sólo pueden emitir "certificado de pago de impuestos por transferencia de inmuebles" y no pueden emitir "factura especial por compraventa de inmuebles".
La “factura especial por venta de inmuebles” emitida por las autoridades fiscales debe basarse no sólo en el impuesto pagado, sino también en el pago real. El comprador sólo paga impuestos y no paga el precio de la transacción al vendedor. Las autoridades fiscales no pueden emitirle una "factura especial por la venta de bienes inmuebles".
En el caso de que el comprador de la vivienda sólo pague el impuesto a pagar sobre el precio total de la transacción pero no el precio total de la transacción, las autoridades fiscales sólo podrán emitir el correspondiente "Certificado de Impuesto de Transmisiones Inmobiliarias" y no emitirán un “Certificado de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles”. Factura especial por compraventa de inmuebles. Que las autoridades tributarias expidan "facturas especiales por la venta de bienes inmuebles" simplemente porque ambas partes han pagado impuestos es un acto fraudulento y debe detenerse resueltamente. Si las autoridades fiscales insisten en emitir una "factura especial por la venta de bienes inmuebles", el comprador debe proporcionar pruebas pertinentes, como un "comprobante bancario", que demuestre que se ha pagado el precio de la transacción acordado en el contrato con el vendedor y se han pagado los impuestos.
2. Los departamentos administrativos gubernamentales relacionados con proyectos inmobiliarios y transacciones inmobiliarias controlarán estrictamente las "aduanas fiscales" y también agregarán "aduanas de pago".
Los departamentos gubernamentales pertinentes a cargo de la planificación, la tierra, la planificación, la construcción, los bienes raíces y otros proyectos inmobiliarios y las transferencias de bienes raíces deben controlar estrictamente a ambas partes de la transacción y al mismo tiempo controlar estrictamente el pago del comprador. . El comprador debe proporcionar un "certificado bancario" a los departamentos gubernamentales pertinentes para demostrar que el precio de la transacción efectivamente se ha pagado, de lo contrario, los departamentos gubernamentales pertinentes no se encargarán de los procedimientos de transferencia y transferencia.
También puede considerar agregar procedimientos de publicidad durante el proceso de transferencia y transferencia, es decir, después de aceptar proyectos inmobiliarios, transferencia de bienes raíces y solicitudes de transferencia, los departamentos gubernamentales relevantes publicarán anuncios en los medios locales autorizados para solicitar la transacción. objeciones. Si no hay objeción al vencimiento del plazo de objeción o no se puede establecer la objeción, se llevarán a cabo los trámites de entrega y transferencia. En caso contrario, no se tramitará y se notificará a las partes pertinentes para que resuelvan la disputa u objeción entre las partes mediante procedimientos contenciosos.
Es necesario y factible establecer un procedimiento de divulgación pública en el proceso de transacción. Dado que el proyecto inmobiliario está en construcción, la propiedad de los derechos de propiedad no ha sido confirmada legalmente y sus derechos de propiedad se encuentran en un estado de inestabilidad legal. En este estado inestable, las transacciones, incluso las frecuentes, son propensas a disputas. Es evidente que establecer procedimientos de publicidad en áreas de transacciones propensas a disputas aumentará la transparencia de las transacciones y favorecerá la seguridad y estabilidad del orden de las transacciones. De hecho, este enfoque ya se está adoptando en las transacciones inmobiliarias actuales. Las transacciones inmobiliarias con derechos de propiedad existentes siguen siendo muy cautelosas, y las transferencias y transferencias de proyectos inmobiliarios con derechos de propiedad inestables deben ser aún más cautelosas. Al mismo tiempo, el monto de las transacciones de proyectos inmobiliarios es enorme y no hay razón para ser descuidado con transacciones inmobiliarias tan grandes.
3.Modificar y mejorar la legislación inmobiliaria existente.
Las autoridades de transacciones inmobiliarias, incluidas las autoridades fiscales, no realizan exámenes sustantivos de transacciones falsas, incluido el pago de los precios de las transacciones, porque no existen leyes, reglamentos, reglas o incluso documentos normativos que les obliguen a hacerlo.
Aunque la "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana" tiene un capítulo especial sobre "Transacciones Inmobiliarias", solo enfatiza que "para transferir un inmueble se debe firmar un contrato escrito de transferencia", y no hay una definición clara. disposición sobre el pago del precio de transferencia del inmueble. En toda la ley de bienes raíces, se hace hincapié en las disposiciones sobre bienes inmuebles, mientras que se ignoran las disposiciones sobre bienes inmuebles. En cuanto a qué son los bienes raíces, es un concepto poco claro. La transferencia de derechos de uso del suelo y de casas existentes o incluso casas sobre plano está claramente definida y es fácil de entender y operar. En la práctica, la transferencia de proyectos inmobiliarios en construcción es casi lo mismo que la transferencia de derechos de uso de suelo, casas existentes y casas sobre plano. Sin embargo, la Ley de Bienes Raíces no tiene disposiciones claras y específicas al respecto. pero se dice que es parte de la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana. Gran pesar.
El "Reglamento de Gestión de Desarrollo Inmobiliario Urbano" es un reglamento administrativo de desarrollo inmobiliario de suma importancia formulado por el Consejo de Estado de conformidad con la "Ley de Gestión de Desarrollo Inmobiliario Urbano". Es gratificante que el concepto de "transmisión de proyectos de desarrollo inmobiliario" esté claramente establecido en este reglamento, pero lamentablemente solo hay dos artículos, uno de los cuales todavía se aplica a los artículos 38 y 39 de la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana. En este reglamento administrativo, todavía no prestamos suficiente atención a la transferencia de proyectos inmobiliarios y no prestamos la debida atención a la complejidad de la transferencia de proyectos inmobiliarios. La transferencia de proyectos inmobiliarios es diferente de la transferencia de derechos de uso de la tierra. la cesión de viviendas existentes, y la cesión de viviendas sobre plano. Como resultado, las disposiciones sobre la transferencia de proyectos inmobiliarios en este reglamento administrativo extremadamente importante no son muy operativas y no son suficientes para estandarizar y guiar en la práctica un gran número de disputas sobre transferencias de proyectos inmobiliarios.
Las "Medidas Provisionales para el Desarrollo y Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y el "Reglamento de Transferencia de Bienes Raíces Urbanos" formulados por el Ministerio de la Construcción en 1995 de conformidad con la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y la "Ley de Comercio Las "Medidas de Gestión de Venta de Vivienda" emitidas por el Ministerio de la Construcción en 2001 son las tres normas departamentales más importantes en materia de desarrollo inmobiliario después de las leyes y reglamentos administrativos antes mencionados. En las "Medidas Provisionales para la Gestión del Desarrollo Inmobiliario Urbano", también se estableció un capítulo especial sobre "Proyectos de Desarrollo Inmobiliario". Sin embargo, a juzgar por el contenido de las tres regulaciones, la atención se centra todavía en el contrato, los impuestos e incluso la declaración y evaluación del precio de la transacción, pero no existe ninguna disposición sobre el pago del precio de la transacción, que es el factor central. en la determinación de la transferencia de bienes inmuebles. A juzgar por el contenido de las tres leyes, se incluyen el desarrollo inmobiliario, la transferencia de bienes raíces y la venta de viviendas comerciales, y son obviamente repetitivos, dispersos, inconsistentes y no sistemáticos, y existe una necesidad urgente de integración legislativa.
Aunque el artículo 19 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula el "registro de corrección", el "registro de objeción" y otros sistemas, no previene la ocurrencia de comportamientos falsos de derechos de propiedad como la transferencia de propiedad y la evasión de deudas.
Imagínese, como departamento gubernamental a cargo de proyectos inmobiliarios y bienes raíces, ni siquiera le importa si las transacciones entre las partes son genuinas. Simplemente maneja los procedimientos de transferencia para ambas partes sin preguntar. cualquier pregunta. ¿Cuál es el departamento gubernamental competente? Sin embargo, como se mencionó anteriormente, en realidad no existen leyes, reglamentos, reglas y documentos normativos que exijan que las autoridades competentes revisen la autenticidad de ambas partes de la transacción. Esto es obviamente una falta de ley.
¿Cómo solucionar el problema de la falta de ley? El primero es modificar las leyes, reglamentos administrativos y normas pertinentes existentes para otorgar a los departamentos de gestión gubernamentales pertinentes la responsabilidad administrativa de revisar la autenticidad de los proyectos inmobiliarios, las transacciones y los pagos inmobiliarios para evitar transacciones falsas. El segundo es formular leyes y reglamentos especiales para proyectos inmobiliarios y transferencias de inmuebles. Los reglamentos de los tres departamentos del Ministerio de la Construcción han establecido diferentes disposiciones sobre la transferencia de bienes inmuebles, incluidos proyectos inmobiliarios, en diferentes momentos y desde diferentes ángulos. Integrar estas tres leyes y reglamentos y formular leyes y reglamentos unificados para las transacciones inmobiliarias no sólo es necesario, sino también factible. En cuanto a las localidades, se pueden formular las regulaciones locales correspondientes en función de las diferentes condiciones reales locales. Ya sea que se trate de nueva legislación o de modificación de la legislación existente, requiere un proceso largo. Antes de que se promulguen las leyes pertinentes, para detener las transacciones falsas que pueden ocurrir todos los días, se recomienda que el gobierno o los departamentos gubernamentales pertinentes implementen inmediatamente controles en forma de documentos normativos.
4. Limpiar inmediata y exhaustivamente las transacciones falsas que se hayan producido y los litigios administrativos resultantes.
Para proyectos inmobiliarios incumplidos y transferencias de bienes raíces, el gobierno y sus departamentos competentes pertinentes deben tomar inmediatamente la iniciativa para corregir y restaurar el estado original, de modo que el gobierno, sus departamentos competentes pertinentes y las partes involucradas Puede deshacerse de los litigios administrativos y civiles innecesarios lo antes posible. Ambas partes deben dejar de desperdiciar recursos humanos, financieros, materiales y judiciales valiosos, restaurar los derechos de propiedad normales y el orden de las transacciones lo antes posible y garantizar el flujo legal y ordenado de los intercambios y mercados económicos.
4. Imputación penal contra la transferencia dolosa de bienes para evadir deudas y la negativa de terceros y otras personas relevantes a ejecutar sentencias conforme a la ley.
Según el artículo 313 de la Ley Penal de 1997, el delito de negativa a ejecutar una sentencia o fallo se refiere a un acto grave de negativa a ejecutar una sentencia o fallo de un tribunal popular. Quien cometa este delito será castigado con pena privativa de libertad no superior a tres años, reclusión breve o multa.
El 29 de agosto de 2002, la 29ª Sesión del Comité Permanente de la Novena Asamblea Popular Nacional aprobó las sentencias y fallos "Acerca de" dictados por el tribunal de conformidad con la ley que tienen contenido de aplicación y se han convertido en Las sentencias como órdenes de pago de ejecución, documentos de mediación efectivos, documentos de derechos de acreedor notariados y otras sentencias dictadas por el Tribunal Popular son sentencias estipuladas en este artículo ”
"Las circunstancias son graves y la persona que. es capaz de ejecutar se niega a ejecutar" significa: "(1) La persona sujeta a ejecución oculta, transfiere, daña intencionalmente o transfiere bienes de forma gratuita, o transfiere bienes a un precio bajo obviamente irrazonable, lo que resulta en una sentencia o fallo inejecutable;
(2) El fiador o el sujeto a ejecución oculta, transfiere, daña intencionalmente o transfiere los bienes que ha prestado garantía al tribunal popular, haciendo inejecutable la sentencia o fallo;
(3) La persona con la obligación de ayudar en la ejecución se niega a ayudar en la ejecución después de recibir la notificación del tribunal popular para ayudar en la ejecución, lo que resulta en que la sentencia o fallo no pueda ejecutarse;
( 4) La persona sujeta a ejecución, el garante o la persona que colabora en la ejecución. El deudor se confabula con el personal de la agencia estatal y utiliza el poder del personal de la agencia estatal para obstruir la ejecución, haciendo que la sentencia o fallo sea inejecutable;
( 5) Otras situaciones en las que la persona tiene la capacidad de ejecutar pero se niega a ejecutar, y las circunstancias son graves "
El 25 de abril de 1998, el Tribunal Popular Supremo implementó la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la ejecución". Aplicación Específica de las Leyes en el Juicio de Negativa de Ejecución de Sentencias y Casos de Adjudicación." La interpretación judicial explica que el significado de “capacidad de ejecución” es: “Según evidencia comprobada, una persona que tiene la obligación de ejecutar la sentencia o fallo del tribunal popular tiene bienes disponibles para su ejecución o tiene la capacidad de realizar determinadas obligaciones comportamentales”. ". Respecto a las disposiciones de este delito ¿Qué son "circunstancias graves"? La interpretación judicial estipula: "(1) Después de que el tribunal popular emita un aviso de ejecución, ocultar, transferir, vender y destruir bienes que hayan sido sellados, detenidos o contado u ordenado conservarse conforme a la ley, y transferir los bienes embargados, haciendo inejecutable la sentencia o fallo;
(2) Ocultar, enajenar, vender o dañar los bienes aportados como garantía al tribunal popular durante la ejecución, haciendo que la sentencia o fallo sea inaplicable;
(3) Usar violencia o amenazas para obstruir o resistir la ejecución, haciendo que la ejecución sea imposible;
(4) Reunir una multitud para causar problemas, asaltar el lugar de ejecución, asediar, detener o golpear al personal de ejecución, haciendo imposible la ejecución.
(5) Destruir o arrebatar materiales del caso de ejecución, vehículos y otros equipos de ejecución para la ejecución de deberes oficiales, ropa; del personal de ejecución y documentos oficiales para el desempeño de funciones oficiales, provocando graves consecuencias;
6) Otras obstrucciones, resistiéndose a la ejecución y provocando graves consecuencias.
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Según el artículo 4 de la Interpretación Judicial, son sujetos de este delito el responsable y demás personal directamente responsable de la unidad que tiene la obligación de ejecutar las sentencias y fallos del Tribunal Popular. Según el artículo 5 de la Interpretación Judicial, si el cómplice que se niega a ejecutar la sentencia o fallo comete cualquiera de los actos enumerados en los incisos (3), (4), (5) o (6) de la citada sentencia judicial, interpretación junto con el sujeto de ejecución, la responsabilidad penal será investigada conforme a la ley.
Según el citado artículo 313 de la Ley Penal y las interpretaciones legislativa y judicial de este delito, los acreedores no sólo tienen derecho a demandar a los órganos de seguridad pública contra los deudores que se nieguen a ejecutar sentencias y fallos, pero también tienen derecho a demandar a terceros que maliciosamente se confabulen con ellos, o incluso el deudor que coadyuva a la ejecución presenta una demanda penal contra el obligado. ayudar en la ejecución aquí puede ser una persona física, una organización como una persona jurídica corporativa o un miembro del personal de una agencia gubernamental. Es lógico que el delito de negarse a ejecutar una sentencia o fallo no sea detallado y. específico. Entonces, ¿por qué en la práctica judicial la mayoría de los delincuentes son libres y pocos son realmente procesados por este delito? El autor cree que la principal contradicción y problema al negarse a ejecutar sentencias y condenas no está en la legislación, sino en la aplicación de la ley. Los organismos legales deberían fortalecer significativamente la aplicación de la ley contra este delito. El principal problema actualmente es que el delito está directamente bajo la jurisdicción de los organismos de seguridad pública, pero los organismos de seguridad pública muchas veces no aceptan acusaciones directas de las partes, sino que siempre preguntan a las autoridades. El tribunal popular para transferir tales casos. La agencia presentará un caso para investigación. Si el Tribunal Popular decide transferir un caso de este tipo a menudo conduce a repetidos tira y afloja entre el demandante y el acusado durante la etapa de ejecución. El tribunal retrasa o incluso retrasa la transferencia de casos que deberían transferirse a la agencia de seguridad pública para su investigación. Al final, cuando se rompe la defensa judicial más poderosa del Tribunal Popular, a menudo se produce un círculo vicioso de "dificultad de aplicación", lo que genera. imposibilita la ejecución del caso y quienes se niegan a ejecutar la sentencia o fallo no pueden ser trasladados a los órganos de seguridad pública. Sólo acepta casos de negativa a ejecutar sentencias y fallos transferidos por el Tribunal Popular, y no acepta acusaciones directas del tribunal. partes Esto también es contrario a las disposiciones legales pertinentes, excepto para las correcciones por parte de los órganos de seguridad pública o la supervisión por parte de los órganos de la fiscalía de conformidad con la ley. El derecho de la acusación privada para ejecutar sentencias y adjudicar delitos sin duda dará pleno juego al papel. y poder de este crimen