No existe ningún incumplimiento en los productos de Century Jiayuan Real Estate. ¿Luo Bancheng todavía deja que Shen Tianqing sea el "tomador"?
Sin embargo, Jiayuan Chuangsheng Holdings Group Co., Ltd. (en adelante, Jiayuan Chuangsheng), la empresa matriz de Jiayuan Real Estate, ha estado bajo una gran presión recientemente. Según Enterprise Alert, en términos de deuda interna, Jiayuan Chuangsheng todavía tiene 8 bonos con una escala de 4,33 mil millones de yuanes, de los cuales 4 bonos vencerán en 2022 con una escala de vencimiento de 654,38893 millones de yuanes.
Además, Jiayuan Chuangsheng se ha retrasado en el pago del precio final de compra y se ha pospuesto por segunda vez. A finales del año pasado, Jiayuan Chuangsheng se asoció con Shanghai Zhongjie Enterprise Management Center (Sociedad Limitada) (en adelante, Shanghai Zhongjie) para adquirir el negocio inmobiliario de la empresa que cotiza en bolsa Zhongtian Financial (000540). SZ), a saber, Zhongtian Urban Investment Group Co., Ltd. (en lo sucesivo, Zhongtian Urban Investment), el precio total de la transacción es de 8,9 mil millones de yuanes y todavía quedan 7,32 mil millones de yuanes pendientes.
La adquisición de Zhongtian Urban Investment por parte de Jiayuan Chuangsheng fue considerada por el mundo exterior como una “serpiente que se traga al elefante”. Los rumores de incumplimiento comenzaron desde el principio y la fecha de vencimiento de los bonos se acercaba, lo que generó preocupaciones sobre si el acuerdo podría completarse sin problemas.
El “hombre de la adquisición” de Zhongtian Financial
La adquisición, que duró medio año, estuvo llena de giros y vueltas.
Zhongtian Financial es la primera empresa que cotiza en bolsa en Guizhou y actualmente es la empresa privada más grande de Guizhou. Durante los últimos 43 años, su director, Luo Yuping, se ha hecho famoso como promotor inmobiliario. Luo Yuping, que ha sido el hombre más rico de Guizhou durante muchos años consecutivos, es conocido como "Luo Bancheng" en Guiyang.
En agosto de 2021, Zhongtian Financial, que había planeado vender su negocio inmobiliario, finalmente encontró a su sucesor.
En ese momento, Zhongtian Financial planeaba transferir el 100% del capital social de Zhongtian Urban Investment a Jiayuan Chuangsheng por 1.800 millones de yuanes. Sin embargo, el 2 de febrero de 65438, Zhongtian Financial anunció que los adquirentes se habían cambiado a Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Zhongjie, y que el precio de transferencia se había reducido a la mitad a 8,9 mil millones de yuanes. Entre ellos, el 99% del capital se transfirió a Shanghai Zhongjie y el 1% del capital se transfirió a Jiayuan Chuangsheng.
Según el anuncio de Zhongtian Finance, el recién agregado Shanghai Zhong Jie no es un "forastero". Fundada en abril de 2021, aparentemente para adquisiciones. Sus accionistas son todos de Zhejiang: Hangzhou Renhe Zhiben Equity Investment Management Co., Ltd. (en adelante, Hangzhou Renhe), Jiayuan Chuangsheng, Renhe Zhiben Co., Ltd. (en adelante, Renhe Zhiben), Zhejiang Defeng Science y Technology Innovation Group Co., Ltd. (en adelante, Renhe Zhiben) (en adelante, Defeng Science and Technology), posee 65.438 0, 3, 47 y 49 acciones de Shanghai Zhongjie, respectivamente. Entre ellos, Zhao Jianzhong, fundador de Defeng Science and Technology, fue un alto ejecutivo de Century Jiayuan.
Con respecto a la repentina disminución de 9.097 mil millones de yuanes en el precio de la transacción, Zhongtian Financial declaró que en respuesta a la solicitud de la otra parte, las cuentas por cobrar de Zhongtian Urban Investment de 8.32 mil millones de yuanes se transfirieron a otras subsidiarias de propiedad absoluta. Los activos netos de Zhongtian Urban Investment fueron inferiores a los de 2021. Disminuyeron en 8,32 mil millones de yuanes el 30 de junio de 2018.
Esta inusual transacción atrajo rápidamente la atención de la Bolsa de Valores de Shenzhen. Los temas que preocupan a la Bolsa de Valores de Shenzhen incluyen el pago de depósitos y las capacidades de desempeño posteriores.
Zhongtian Financial declaró en ese momento que el precio total de la transacción fue de 8,9 mil millones de yuanes. Jiayuan Chuangsheng había pagado un depósito de 65,43858 millones de yuanes, y los 7,32 mil millones de yuanes restantes se transferirían a Shanghai Zhongjie para su pago. Por el precio de la segunda y tercera transferencia de capital, Shanghai Zhong Jie planea recaudar fondos a través de fondos gratuitos, aumento de capital por parte de los socios, introducción de otros socios estratégicos limitados y préstamos de instituciones financieras. Zhongtian Finance también cree que Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Zhongjie tienen una gran voluntad y capacidad para desempeñar sus funciones.
Sin embargo, Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Zhongjie no pagaron según lo previsto. En junio y octubre de este año, Zhongtian Financial anunció que no había recibido el segundo pago de transferencia de capital de 2.959 millones de yuanes de Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Zhongjie.
En ese momento, la mayoría de las noticias del mercado creían que Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Zhongjie constituían un incumplimiento sustancial de contrato.
Según el informe de los medios "Guo Chaoshuo", Century Jiayuan no incumplió. La razón principal del retraso en el pago del segundo pago de transferencia de capital fue que Zhongtian Financial incumplió primero y su financiación en Ping An. El banco ya había incumplido sustancialmente. Sin el permiso por escrito de Ping An Bank, Zhongtian Financial no podrá enajenar ningún activo dentro del grupo, incluida, entre otras, la enajenación de las 65.438.000 participaciones accionarias en Zhongtian Urban Investment.
La "Teoría Nacional de las Mareas" también tiene una carta de notificación estampada con el sello oficial del Ping An Bank Huizhou Bank como prueba.
Según el anuncio financiero de Zhongtian, Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Zhongjie recibieron un período de gracia de 15 días. Pero después de que expiró nuevamente, la otra parte todavía no pagó.
El 8 de febrero, Zhongtian Financial anunció que después de la negociación entre las dos partes, el período de pago final de la segunda fase de pago de transferencia se pospuso hasta el 28 de marzo de 2022, el período de pago final de la tercera transferencia de capital; pago pospuesto hasta el 28 de junio de 2022.
En apenas medio año, esta operación ha sido descontada, pospuesta y luego pospuesta nuevamente. ¿El 28 de marzo transcurrirá sin problemas?
"Green Brothers" Jiayuan International
El accionista mayoritario de Jiayuan Chuangsheng es Shen Tianqing, que también tiene una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa: Jiayuan International (2768. HK).
En julio de 2020, Jiayuan Chuangsheng vendió 100 acciones de Five Star Electric al centro comercial JD.COM y su negocio principal sigue siendo el desarrollo y las ventas de bienes raíces. Su plataforma principal es Zhejiang Jiayuan Real Estate Group, una filial de su entera propiedad.
Como ambos están en el negocio inmobiliario, Jiayuan Chuangsheng y Jiayuan International tienen una relación de "hermano y hermana".
En los últimos años, Shen Tianqing ha inyectado con frecuencia proyectos de alta calidad de Century Jiayuan International en Century Jiayuan International a "precios bajos". La "alimentada" Century Jiayuan International no solo atrajo la atención de la industria con un margen de beneficio bruto de aproximadamente el 32% en 2021, sino que también se convirtió en una empresa inmobiliaria de nivel ecológico que cumplió con las "tres líneas rojas".
Sin embargo, muchas personas en la industria cuestionan la calidad "verde" de Century Jiayuan International.
El análisis del medio "Hydrogen Finance" señaló que existe un misterio en el calibre estadístico de los archivos verdes de Jiayuan International. Por ejemplo, su relación efectivo-pasivo de 65.438 0,29 sólo implica préstamos a corto plazo de 865.438 028 millones de yuanes, pero no incluye documentos por pagar, pasivos no corrientes con vencimiento en un año y otras partidas.
Además, Jiayuan International tiene 7 bonos en dólares estadounidenses con una escala de más de 654.3803 millones de dólares estadounidenses, de los cuales la tasa de cupón de 5 bonos supera los 654,3802. La última fecha de vencimiento del bono es marzo de 2022 654,38 065,438 0, con una escala de 654,38 03,2 mil millones de dólares (el precio actual aún está por encima de los 90 dólares).
Aunque en 2020, el saldo de préstamos fiduciarios de Jiayuan International se reducirá a 65.438,07. A juzgar por los productos fiduciarios divulgados por CITIC Deng, Jiayuan cuenta actualmente con 13 productos fiduciarios, el mayor de los cuales es el "Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Financiamiento No. 2 de Jiayuan Qingdao" con un monto total de 4 mil millones de yuanes.
Los ingresos totales de Century Jiayuan International en 2020 fueron de 18.363 millones de yuanes y su beneficio neto fue de 354,38 billones de yuanes. A finales del tercer trimestre de 2021, los pasivos que devengan intereses de Jiayuan Chuangsheng alcanzaron los 654.380 millones de yuanes, incluidos 3.860 millones de yuanes en deuda a corto plazo y 4.540 millones de yuanes en efectivo.
El analista inmobiliario Zhang Zeng dijo que para alcanzar un objetivo de ventas de 100 mil millones de yuanes, Century Jiayuan ha estado buscando una expansión a gran escala, lo que inevitablemente aumentará el apalancamiento. Aunque el ratio de endeudamiento de Jiayuan no es alto y sus tres líneas rojas inmobiliarias son todas verdes, depender de préstamos a gran escala para la expansión es un gran problema cuando el valor absoluto de la deuda corporativa no es pequeño.
Después de que Century Jiayuan International cayera bruscamente en 2019, el presidente de Huisheng International Capital, Huang Lichong, dijo a China Business News que Shen Tianqing tenía muchas plataformas además de Century Jiayuan International y que no conocía el flujo de otros fondos. No se descarta que demasiados vasos con tapas insuficientes puedan provocar explosiones en cadena.
Como plataforma de “integración bilateral” de Shen Tianqing, tanto Jiayuan Chuangsheng como Jiayuan International enfrentan cierta presión financiera.
Shen Tianqing y el "Sistema Jiayuan"
Shen Tianqing, fundador del Departamento de Jiayuan, nació en 1959 en Qingshi, Tongxiang, Jiaxing, Zhejiang. Después de graduarse de la escuela secundaria, trabajó como contador de la aldea, tiempo durante el cual fundó la fábrica de zapatos de cuero Zujia, una empresa del municipio. Debido al buen desempeño de la empresa, Shen Tianqing fue ascendido a subdirector de la Oficina Empresarial del municipio de Jiaxing y tres años más tarde fue transferido a director de la oficina de Jiaxing en Shenzhen.
Mientras estaba en Shenzhen, Shen Tianqing transportaba seda blanca de fábrica desde el continente a Shenzhen y la vendía a empresarios de Hong Kong. Ganaba más de 2 millones de yuanes al año, por lo que fue etiquetado como especulador. Shen Tianqing sintió que no era apto para ser funcionario, por lo que renunció y comenzó su propio negocio.
En 1995, se fundó Jiayuan Real Estate Company en un pequeño edificio en Jiaxing y comenzó a ingresar al negocio inmobiliario. Esto resultó en la posterior creación de buenas relaciones. En 2018, el 10 de octubre, Shen Yuxing ocupó el puesto 62 en la lista Forbes China 400 Rich con una riqueza de 25,53 mil millones de yuanes.
En menos de 30 años, Shen Tianqing y Century Jiayuan poseen 6 empresas públicas, entre ellas: Shenzhen Beautiful Ecology (000010.SZ); Century Jiayuan International y Century Jiayuan Services (1153.HK), una inmobiliaria; empresa que cotiza en el mercado de valores de Hong Kong; la Nueva Tercera Junta de Xigu No. (836081. NQ) Yuan Bo Holdings y United Tin Mining Company cotizan en la Bolsa de Valores de Australia.
Shen Tianqing dijo en una reunión del departamento de Jiayuan Chuangsheng: "Después de todo, no hay muchas personas en este mundo que puedan ser generales y mariscales, pero yo puedo. Su confianza es evidente.
Aunque la "Serie Jiayuan" tiene una amplia distribución de fondos, no ha sido tan fluida en el mercado de capitales en los últimos años. En 2019, el precio de las acciones de Century Jiayuan International (2768.HK) controlada por Shen Tianqing se desplomó. debido a las ventas en corto maliciosas por parte de instituciones de inversión, este veterano no pudo evitar suspirar. Quién sabía que el mercado de capitales era tan complicado".
El 11 de marzo de 2020, Beautiful Ecology publicó el "Anuncio sobre el progreso. de investigación de casos y advertencia de riesgos". La razón es que Beautiful Ecology fue cuestionada muchas veces por la Bolsa de Valores de Shenzhen en 2019, y la compañía fue investigada por compensación de desempeño ilegal y divulgación de información ilegal por parte del accionista Wang Rennian.
Beautiful Ecology fue advertida por la bolsa sobre el riesgo de exclusión de la lista debido a ganancias netas negativas en 2017 y 2018, y fue "ST" en 2019, debido a la venta de dos subsidiarias de propiedad total, las ganancias netas aumentaron y la empresa se convirtió. una ganancia.
A partir de ahora, el valor de mercado total de las acciones A, las acciones de Hong Kong y las empresas que cotizan en NEEQ es de aproximadamente 654.3807 millones de yuanes. ¿Puede darle a Luo Bancheng los 7.300 millones de fondos de adquisición restantes? /p>
¿Crees que Century Jiayuan Chuangsheng podrá completar la adquisición de Zhongtian Urban Investment?