¿Qué es el desarrollo conjunto de bienes raíces?
El llamado desarrollo conjunto de bienes inmuebles se refiere a un método de desarrollo inmobiliario en el que una de las partes proporciona el derecho a utilizar un terreno edificable y la La otra parte proporciona fondos, tecnología, servicios laborales, etc., según un acuerdo entre las dos partes. y cooperar en el desarrollo de terrenos, la construcción de bienes raíces y otros proyectos, asumiendo riesgos y disfrutando de beneficios. La parte que otorga los derechos de uso del suelo se denomina proveedor del suelo; la otra parte es la empresa promotora que se dedica al desarrollo y operación inmobiliaria, a la que llamamos constructor. El desarrollo conjunto de bienes raíces en este sentido es limitado. A grandes rasgos, cualquier proyecto inmobiliario emprendido conjuntamente por ambas partes puede incluirse en el ámbito de desarrollo inmobiliario conjunto. No se limita a terrenos invertidos por una de las partes, sino que también puede ser financiado conjuntamente por ambas partes. No se limita al desarrollo y operación de bienes raíces, sino que también puede usarse para la construcción de casas para uso propio, no solo las dos partes son personas jurídicas u otras organizaciones, sino también la cooperación entre personas jurídicas u otras organizaciones y personas físicas o personas físicas; ; no se limita a la construcción en terrenos de propiedad estatal en áreas de planificación urbana, también se puede construir en terrenos de propiedad estatal en áreas de planificación urbana.
En la vida real, podemos ver que desde la perspectiva de la forma organizativa y la naturaleza del contrato, el desarrollo conjunto de bienes raíces es un contrato de empresa conjunta típico. Dependiendo de los métodos de cooperación y las formas organizativas de ambas partes, se pueden utilizar los siguientes tres métodos para desarrollar conjuntamente bienes inmuebles:
(1) Establecer una nueva persona jurídica. Según el artículo 27 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China": "Los derechos de uso de la tierra obtenidos de conformidad con la ley podrán utilizarse para el desarrollo y la operación de empresas conjuntas o cooperativas de bienes inmuebles a un precio fijo de conformidad con las disposiciones de esta Ley y las leyes y reglamentos administrativos pertinentes ”, estableciendo así la base legal para utilizar los derechos de uso del suelo como capital para el desarrollo inmobiliario cooperativo. El terreno invertido o aportado por ambas partes deberá constituir una sociedad de proyecto de conformidad con la ley y desarrollarlo en nombre de la sociedad de proyecto. Ambas partes asumen riesgos y comparten ganancias en proporción a su inversión o mediante contratos. Este tipo de desarrollo en forma de empresa de proyecto puede reducir relativamente la probabilidad de conflictos. Pero al mismo tiempo, también hay muchas deficiencias: por ejemplo, para establecer una empresa de proyecto, se necesita una cierta cantidad de tiempo para establecer una organización de gestión estandarizada, lo cual es costoso y es fácil perder oportunidades de negocios, por ejemplo; , para invertir en derechos de uso de la tierra, debe pasar por los procedimientos de transferencia de derechos de uso de la tierra. Por un lado, requiere un cierto período de tiempo y, por otro lado, cuando los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante asignación, este proceso no se puede completar. Lo que es más importante, los beneficios de la empresa del proyecto sólo pueden transferirse a los copromotores después de pagar el impuesto sobre la renta, lo que, por supuesto, no resulta rentable para los socios.
(2) Establecer una organización de gestión conjunta. Es decir, una agencia de gestión conjunta está compuesta por varios miembros del personal de ambas partes. Sus responsabilidades son coordinar las diversas relaciones entre las dos partes en el desarrollo conjunto, tomar decisiones sobre cuestiones importantes en la cooperación y, específicamente, operar y gestionar el proyecto de desarrollo. . La mayor diferencia entre la agencia de gestión conjunta y la empresa del proyecto es que solo puede actuar como agencia de gestión interna y no puede ser un sujeto civil independiente. No tiene la capacidad de celebrar contratos y otros derechos civiles, y no puede hacerlo de forma independiente. soportar las responsabilidades civiles. Ambas partes del desarrollo conjunto deben tener una comprensión clara del estatus legal de la organización de gestión conjunta y tener cuidado de evitar utilizar el nombre de la organización de gestión conjunta para realizar actividades civiles relevantes. En la práctica, ha habido casos en los que una empresa constructora llevó un caso a los tribunales por un proyecto de "coworking" para poder pagar el proyecto. Evidentemente, se trataba del demandado equivocado. Otro caso no es tan simple: el "comité de gestión conjunto" formado por las partes de desarrollo conjunto de un determinado proyecto no solo ejerció sus capacidades internas, sino que también organizó, elaboró y firmó abiertamente el "Contrato de Construcción del Proyecto de Construcción". la unidad de construcción incumplió el pago del proyecto. Llevar a ambas partes a los tribunales. Para evitar esta situación, ambas partes del desarrollo conjunto deben tener una comprensión clara del estatus legal de la agencia de gestión conjunta y tener cuidado de evitar el uso externo del nombre de la agencia de gestión conjunta.
(3) No se establecerá ninguna empresa de proyecto ni organización conjunta, pero las obligaciones se cumplirán de forma independiente y los beneficios se compartirán de acuerdo con el contrato. Este método se utiliza principalmente para proyectos relativamente simples.
Los dos últimos modelos son modelos de cooperación relativamente flexibles en comparación con el modelo operativo de establecer una empresa de proyecto. Por lo tanto, es probable que surjan disputas entre las dos partes durante la cooperación. si las dos partes involucradas en el desarrollo conjunto tienen razón. ¿Es usted responsable solidariamente de todas las responsabilidades que surjan del proyecto (ya sea que surjan directamente en nombre de cualquiera de las partes)? Si el contrato se centra en la inversión acordada por ambas partes, es decir, una parte proporciona los derechos de uso de la tierra y la otra parte proporciona los fondos. Una vez completado el proyecto, ambas partes lo venderán juntas, compartirán los riesgos y disfrutarán de los beneficios. entonces este tipo de contrato es un contrato de asociación, y este tipo de empresa conjunta es una empresa conjunta de asociación, ambas partes asumirán la responsabilidad solidaria de las deudas contraídas por el proyecto de desarrollo conjunto. Si el contrato estipula los derechos y obligaciones de ambas partes en el desarrollo conjunto, si ambas partes operan de forma independiente y si una parte del contrato claramente solo proporciona terreno y la otra parte solo es responsable de completar ciertas tareas de construcción en el terreno, el constructor Recibirá una cierta cantidad de dinero después de completar las tareas de construcción de una cantidad de casas a cambio, entonces este contrato es un contrato mixto de procesamiento y contratación recíprocos, y ambas partes son independientes responsables de sus respectivas acciones. Si las dos partes acuerdan en el contrato que una de ellas solo proporcionará fondos y no participará en ninguna operación del proyecto, y solo obtendrá a cambio una cierta cantidad de casas después de que se complete el proyecto, y acuerdan en el contrato que No asumirá ningún riesgo ni responsabilidad que surja del proceso de desarrollo del proyecto. Es un desarrollo conjunto formal para lograr el propósito ilegal de financiamiento mutuo. No cumple con las disposiciones pertinentes de las leyes de nuestro país y debe considerarse un contrato inválido.
Algunas personas piensan que los proyectos de desarrollo conjunto son operados conjuntamente por ambas partes y comparten ganancias y pérdidas. Con base en el principio de reciprocidad de derechos y obligaciones, ambas partes con los mismos intereses responderán solidariamente de las deudas contraídas por cualquiera de las partes con motivo del proyecto. En cuanto a la división de responsabilidades respectivas en el acuerdo de desarrollo conjunto, sólo puede utilizarse como base para la recuperación interna. Según este punto de vista, siempre que el tribunal pueda determinar que la deuda es causada por el proyecto de desarrollo conjunto, puede ordenar a las partes del desarrollo conjunto que asuman responsabilidad solidaria sin distinguir específicamente quién es responsable o qué parte firmó, ni tampoco sujeto a las respectivas partes en el contrato de desarrollo conjunto. El impacto de la segregación de responsabilidades. Esta opinión se debe principalmente a que el acto de desarrollo conjunto no está definido legalmente. De hecho, debido a los diferentes contenidos de los contratos firmados por las dos partes y los diferentes derechos y obligaciones asumidos por las partes, la naturaleza jurídica y las consecuencias jurídicas del desarrollo conjunto también son diferentes. Por lo tanto, el contrato de desarrollo conjunto inmobiliario se ha convertido en el punto clave más importante en el comportamiento del desarrollo conjunto inmobiliario, y la firma de un contrato de desarrollo conjunto completo es la clave para evitar disputas.
2. Características de las disputas sobre contratos conjuntos de desarrollo inmobiliario
Los proyectos de desarrollo inmobiliario varían de grandes a pequeños, desde áreas residenciales con un área de construcción de varios miles de acres hasta cientos de miles de metros cuadrados, hasta unidades individuales independientes. El desarrollo inmobiliario requiere grandes inversiones, un largo ciclo de producción, implica una amplia gama de leyes, regulaciones y políticas y es propenso a disputas. Las disputas sobre contratos de desarrollo conjunto de bienes raíces se caracterizan por grandes litigios, contenido complejo de la disputa, fuertes intereses litigiosos de las partes en la disputa y largos ciclos de litigio. Además, dichas disputas cubren una amplia gama de áreas, que involucran leyes, regulaciones y políticas nacionales. Ya sean casos anunciados por el Tribunal Popular Supremo o casos publicados en línea, existen muchas disputas sobre el desarrollo cooperativo en todo el país. Según estadísticas incompletas, los litigios sobre el desarrollo de cooperativas representan una gran proporción de los litigios inmobiliarios.
Según informes en línea, Chengdu Gemdale Real Estate Company y Xinte Industrial Co., Ltd. desarrollaron conjuntamente un proyecto de jardín. Gemdale Real Estate Company es responsable del desarrollo general y Xinte Company comparte los derechos de uso de la tierra para el desarrollo cooperativo. Durante el desarrollo conjunto de un proyecto de jardín entre las dos empresas, Xinte Company propuso aumentar los ingresos por desarrollo debido a la apreciación sustancial del valor del terreno proporcionado por Xinte Company. Sin embargo, Gemdale Corporation, que fue responsable del desarrollo y la construcción generales. Creía que la solicitud de Xinte Company violaba la intención original del contrato. Al mismo tiempo, durante el proceso real de venta de la casa de Gemdale, Xinte Company consideró que el precio era demasiado bajo, lo que perjudicaba sus intereses. En repetidas ocasiones envió personas a cierto jardín para publicar "Instrucciones para el cliente", lo que afectó las ventas de la casa y provocó conflictos entre las dos partes. Esto provocó graves actos de violencia y la comisaría de policía local creó un grupo de trabajo.
En tercer lugar, el objeto del contrato de urbanización inmobiliaria.
El desarrollo conjunto inmobiliario se refiere a una operación conjunta en la que todas las partes * * * aportan capital de manera conjunta, y de acuerdo con el acuerdo de las partes y con la aprobación de los departamentos funcionales nacionales, * * * desarrolla conjuntamente proyectos inmobiliarios.
De acuerdo con las leyes y regulaciones vigentes, el desarrollo inmobiliario conjunto debe ser legal y válido, los proyectos de cooperación deben ser aprobados por los departamentos funcionales gubernamentales pertinentes y obtener los procedimientos de aprobación administrativa pertinentes para la planificación, el uso de la tierra, la inversión en activos fijos, la construcción, etc. Al mismo tiempo, los contratos de desarrollo conjunto no deben violar las leyes y reglamentos nacionales. Por tanto, el objeto de un contrato de urbanización conjunta inmobiliaria es un tema especial.
Sólo las empresas con habilitación legal de promoción inmobiliaria pueden desarrollar inmuebles. Las leyes nacionales y las regulaciones locales tienen disposiciones claras sobre el capital social y los requisitos de personal profesional y técnico de las empresas de desarrollo. También estipula las condiciones para el nivel de calificación de las empresas de desarrollo y el área de vivienda que pueden desarrollar empresas de diferentes niveles. Estas regulaciones especiales están formuladas para garantizar que las empresas que ingresan a este campo tengan las condiciones y capacidades de desarrollo correspondientes, y para distinguir estrictamente a las empresas que no tienen calificaciones de desarrollo. Las empresas con calificación de promotoras inmobiliarias pueden desarrollar proyectos inmobiliarios de forma independiente o conjunta. Aunque no tienen calificaciones de desarrollo inmobiliario, las empresas e instituciones con derechos de uso de la tierra pueden participar en proyectos conjuntos de desarrollo inmobiliario con derechos de uso de la tierra. Aunque las empresas e instituciones que tienen derechos de uso de la tierra pero no tienen calificaciones de desarrollo no pueden desarrollar proyectos inmobiliarios de forma independiente, si utilizan sus propios derechos de uso de la tierra para desarrollar conjuntamente con empresas de desarrollo inmobiliario calificadas y han sido aprobados por departamentos funcionales nacionales, sus contratos de construcción conjunta considerados válidos. El requisito previo para que dichas entidades especiales firmen un contrato de construcción conjunta válido es que deben tener derechos de uso de la tierra, y los derechos de uso de la tierra deben utilizarse como una forma de inversión en desarrollo conjunto. El contrato de desarrollo conjunto debe ser aprobado por el departamento funcional de gobierno, y la otra parte del desarrollo conjunto debe contar con el correspondiente certificado de calificación de desarrollo inmobiliario.
Desde el 1 de agosto de 2005, el artículo 3 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos relativos a disputas contractuales sobre derechos de uso de tierras de propiedad estatal" estipula que un desarrollo inmobiliario cooperativo contrato se refiere a un contrato celebrado por las partes. Los derechos y fondos de uso de la tierra sirven como un acuerdo para el desarrollo inmobiliario cooperativo con * * * inversión, * * * ingresos y * * * riesgo. Si una de las partes en un contrato de cooperación de desarrollo inmobiliario está calificada para el desarrollo y operación de bienes raíces, el contrato se considerará válido. Si ninguna de las partes tiene las calificaciones para el desarrollo y operación de bienes raíces, este contrato será inválido. Sin embargo, si una de las partes ha obtenido calificaciones de desarrollo y operación de bienes raíces antes de presentar una demanda o ha establecido conjuntamente una empresa de desarrollo inmobiliario con calificaciones de desarrollo y operación de bienes raíces de conformidad con la ley, el contrato se considerará válido. Sin la aprobación del gobierno popular con poder de aprobación, si el titular de los derechos de uso de la tierra asigna derechos de uso de la tierra como inversión y celebra un contrato con otros para desarrollar conjuntamente bienes inmuebles, el contrato se considerará inválido. Sin embargo, si el proceso de ratificación se completa antes de la acción judicial, el contrato se considerará válido.
4. Varios tipos de disputas sobre contratos de urbanización conjunta inmobiliaria.
(1) Disputas provocadas por contratos inválidos
1 Se llama desarrollo conjunto de bienes raíces, pero en realidad es un préstamo. Las empresas sin calificación de desarrollo participan en la construcción conjunta de proyectos inmobiliarios mediante aportes de capital. Las características de este tipo de construcción conjunta son: (1) Al menos uno de los participantes en el contrato de construcción conjunta no tiene calificaciones de desarrollo inmobiliario ni derechos de uso de suelo para aportar capital. (2) El contrato de co-construcción establece claramente los términos de la garantía (algunas son garantías en efectivo y otras son garantías de la vivienda, aunque algunas no especifican los términos de la garantía, a menudo tienen una cláusula que devolverá el capital y los intereses o pagará dividendos); compartir las ganancias una vez finalizado el proyecto. (3) Los inversores sin calificaciones de desarrollo no participarán en el proceso de co-construcción ni en las operaciones de desarrollo.
2. Se llama promoción inmobiliaria conjunta, pero en realidad es una cesión de proyecto. La transferencia de proyectos inmobiliarios deberá cumplir con las condiciones y procedimientos estipulados en las leyes y reglamentos. Algunos propietarios de proyectos transfieren proyectos de desarrollo a otras empresas en forma de contratos de empresa conjunta y no siguen los procedimientos de transferencia de proyectos y derechos de uso de la tierra con los departamentos pertinentes. Las características de este tipo de co-construcción son: (1) El cedente de este tipo de contrato es generalmente una empresa inmobiliaria con derechos de desarrollo de proyectos, mientras que el cesionario es una empresa promotora de bienes raíces, algunas no son empresas promotoras de bienes raíces, y algunos incluso son personas naturales. (2) Algunas de las transferencias de dichos proyectos no cumplen en absoluto las condiciones para la transferencia de proyectos y no han sido aprobadas por los departamentos funcionales. (3) Ninguna de las partes del contrato de empresa conjunta se ocupó de los procedimientos de transferencia del proyecto ni de los procedimientos de transferencia de derechos de uso de la tierra. (4) El título de este tipo de contrato es un contrato de construcción conjunta, y el contenido es la transferencia total de derechos y obligaciones del proyecto de desarrollo.
3. En la construcción conjunta participan empresas sin titulación de promotor inmobiliario. Las empresas sin cualificación de promoción inmobiliaria participan en la construcción conjunta en forma de contratos de construcción conjunta. Características de este tipo de co-construcción: (1) Una de las partes de la co-construcción no tiene calificaciones de desarrollo. (2) La parte sin calificaciones de desarrollo no solo aporta capital, sino que también participa en el desarrollo y operación del proyecto. (3) El contrato de empresa conjunta no ha pasado por los procedimientos de aprobación de los departamentos funcionales.
4. Contrato de empresa conjunta basada en proyectos de construcción ilegal. Por ejemplo, el proyecto no ha sido aprobado por los departamentos funcionales nacionales, ambas partes de la construcción conjunta tienen una construcción ilegal y una parte no tiene derechos de uso de la tierra. Por ejemplo, en el caso de apelación del contrato inmobiliario entre la Administración de Industria y Comercio de Nanchang de la provincia de Jiangxi y la sucursal de Nanchang de la Compañía de Seguros Popular de China, el tribunal de segunda instancia sostuvo que el "Acuerdo de Proyecto de Desarrollo Conjunto" era un proyecto inmobiliario de desarrollo conjunto firmado por la Administración Municipal de Industria y Comercio, Wanxinshe y la Compañía Municipal de Seguros. Al momento de la firma del convenio, la Dirección Municipal de Industria y Comercio, como lugar de partida, no tenía derecho a utilizar el terreno para el edificio, ni pasó por los trámites legales para la construcción y uso del terreno del edificio. Aunque la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Nanchang aprobó la transferencia de la tierra originalmente asignada a la Compañía de Desarrollo de Vivienda Comercial del Distrito de Donghu a la Oficina Municipal de Industria y Comercio en octubre de 5438 0997, estipuló claramente que la tierra asignada no puede transferirse ni desarrollarse conjuntamente. . Durante la segunda instancia de este caso, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Nanchang acordó convertir los derechos de uso de la tierra asignados en derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y emitió un certificado de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal a la Oficina Municipal de Industria y Comercio. Sin embargo, la Oficina Municipal de Industria y Comercio aún no ha firmado un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra con la Oficina Municipal de Tierras y Recursos, no ha pagado la tarifa de transferencia de tierra y no ha completado los procedimientos conjuntos de aprobación de la construcción y los procedimientos de registro de cambio de derechos de uso de la tierra. . Por lo tanto, el tribunal de primera instancia tuvo razón al determinar que el acuerdo de desarrollo conjunto era inválido basándose en las leyes nacionales pertinentes.
(2) Controversias derivadas del incumplimiento del contrato de desarrollo conjunto inmobiliario
1. No invertir los fondos de co-construcción a tiempo según lo estipulado en el contrato. Este tipo de incumplimiento es relativamente común. La parte incumplidora a menudo no puede invertir según lo acordado en el contrato por diversas razones. La principal solución es modificar el ratio de aportación de capital y el ratio de dividendos, o volver a acordar la distribución de beneficios en función del ratio de aportación de capital real. Algunas soluciones se resuelven cuando la parte incumplidora soporta una cierta cantidad de indemnización por daños y perjuicios y vuelve a celebrar un contrato complementario de co-construcción.
2. La parte morosa no distribuyó la casa ni las ganancias según lo acordado en el contrato. Estas disputas suelen surgir en las últimas etapas de los contratos de empresas conjuntas. Según la práctica de representar estos casos, el método de asignación más común para las partes involucradas en la construcción conjunta es la asignación de casas, porque el acuerdo sobre las casas es el más simple, práctico y fácil de operar. Hay muchas incertidumbres y variables en la distribución de ganancias. La parte que incumple en tales disputas a menudo vende o utiliza la casa asignada a la otra parte para préstamos hipotecarios, dañando gravemente los intereses de la parte que no incumple.
3. Una de las partes ha incumplido fundamentalmente el contrato y lo ha estado incumpliendo durante mucho tiempo. Ya no tiene fuerzas para invertir según lo acordado y no está dispuesta a retirarse voluntariamente de la construcción conjunta. En tales disputas, la parte que no incumple a menudo inicia un litigio, exigiendo que la parte que incumple asuma la responsabilidad por el incumplimiento del contrato y rescinda el contrato.
4. Ambas partes o ambas partes han incumplido el contrato, lo que sea más grave. El litigio de estas disputas de co-construcción suele llevar mucho tiempo y los conflictos entre las partes son profundos y difíciles de resolver.
5. Una parte irá a espaldas de la otra y reconstruirá con la otra parte. Las disputas que surgen del incumplimiento del contrato de construcción conjunta perjudican los intereses de la parte que no lo incumple. Algunas de estas disputas son iniciadas por la parte que no incumple, y algunas de las partes que no incumplen son nombradas como demandados o terceros para participar en el litigio. Cuando la parte incumplidora lleva a cabo una construcción conjunta a espaldas de la otra parte, a menudo es porque la parte incumplidora carece de fondos e introduce los fondos de la otra parte en forma de construcción conjunta, que es la llamada construcción conjunta, que en realidad es un préstamo. .
Existen varias formas de incumplimiento de contrato en los contratos de construcción conjunta, la mayoría de las cuales pertenecen a los cinco tipos anteriores. Si hay otros incumplimientos del contrato, como que la parte de construcción conjunta no entregue el terreno a tiempo o no complete los procedimientos de aprobación de la construcción conjunta a tiempo según lo acordado, etc. En resumen, el incumplimiento de contrato se presenta de muchas formas.
5. Cuestiones a las que se debe prestar atención a la hora de firmar un contrato de promoción inmobiliaria conjunta.
Porque el desarrollo inmobiliario es un proyecto sistemático de ciclo largo, gran inversión y amplia cobertura, que abarca desde la adquisición de derechos de uso de suelo, demolición y reasentamiento, licitación, diseño de proyecto, construcción, supervisión, instalación de equipos. Todo el proceso de venta de una vivienda y gestión inmobiliaria es un proyecto sistemático completo que involucra todos los aspectos, por lo que es particularmente complejo.
(7) Suscribir contratos externos para proyectos conjuntos de desarrollo inmobiliario. En los proyectos de desarrollo conjunto de bienes raíces, la firma de contratos relacionados con el extranjero es relativamente confusa. Por ejemplo, todos los socios firman y sellan el contrato, lo que genera responsabilidad solidaria ante partes externas.
(8) Métodos y sugerencias para proteger los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas en el desarrollo conjunto de viviendas. Para el desarrollo y la construcción realizados en nombre del inversor, es muy importante proteger los intereses del proveedor del terreno. En la práctica, debido a los requisitos procesales del desarrollo inmobiliario, los derechos de uso del suelo deben transferirse al promotor antes de la preventa del proyecto. Dado que el desarrollador nominal del proyecto controla principalmente la construcción y las ventas del proyecto, una vez que los derechos de uso de la tierra se transfieren al desarrollador nominal del proyecto, es difícil para el proveedor de la tierra restringir efectivamente a los socios. Por lo tanto, en el proceso de firma de un contrato de desarrollo conjunto de bienes raíces, el proveedor y el gobierno local deben acordar la relación entre la transferencia de derechos de uso de la tierra y la protección de sus propios intereses, incluido el establecimiento de derechos hipotecarios y los métodos de supervisión para el uso de fondos de construcción del proyecto. Los proveedores de fondos también deben estar protegidos, por lo que antes de involucrarse en un proyecto de desarrollo conjunto, es mejor contratar un bufete de abogados profesional para que brinde servicios legales completos. Contratar a un abogado para que se encargue de las disputas es mucho menos eficaz que prevenirlas por adelantado.