¿Qué debo hacer si la casa que compré no coincide con la casa que vi?
Hay una pared decorativa extra en el exterior de la casa.
El demandante en este caso es el propietario Du y el demandado es el promotor. 2065438 A principios de 2007, el demandante Du vio los materiales promocionales del demandado sobre el desarrollo de una determinada comunidad y su vista aérea. El 31 de marzo de 2065, el demandante y el demandado firmaron una carta de intención de suscripción y pagaron 654,38 millones de yuanes por la casa. 2065438 El 25 de junio de 2007, el demandante y el demandado firmaron un contrato formal de venta de vivienda comercial. El contenido del contrato era que el demandante compraba el edificio urbanizado por el demandado.
2065438 Cuando se entregó la casa en abril de 2008, el demandante descubrió que la casa entregada por el promotor no cumplía con las regulaciones en los materiales promocionales y su vista panorámica. El demandado construyó un muro decorativo en el lado este de la casa comprada por el demandante. Esta pared no sólo afectó la iluminación y ventilación de la casa comprada por el demandante, sino que también la pared pintada del balcón de la casa comprada se cayó en muchos lugares. Las negociaciones entre las dos partes fracasaron y el demandante acudió a los tribunales. Durante el juicio, el acusado reparó la pared de estuco del balcón del demandante. Por tanto, el demandante desistió de exigir al demandado que reparara el balcón y pintara la pared.
El demandado argumentó que cierta área residencial desarrollada por la empresa fue construida en estricta conformidad con los procedimientos estipulados por la ley, y los materiales promocionales publicados por la empresa eran invitaciones a ofertar y, por lo tanto, no eran vinculantes para las partes en un sentido sustantivo. La empresa no incumplió el contrato y la solicitud del demandante de retirar la pared decorativa no tenía base legal. Solicitó al tribunal que desestimara el reclamo del demandante.
El tribunal dictaminó que se debía retirar la pared decorativa.
Después del juicio, el tribunal sostuvo que el contrato de compraventa de vivienda comercial firmado por el demandante y el demandado era la verdadera expresión de la intención de ambas partes, no violaba disposiciones legales y su contenido era legal y válido. Determinar específicamente los materiales promocionales del desarrollador y la vista panorámica de la preventa de vivienda comercial en una determinada comunidad, así como la descripción y compromiso asumido sobre la ubicación y apariencia de la vivienda comercial. Y tiene un gran impacto en la celebración de contratos de compraventa de viviendas comerciales y en la determinación de los precios de la vivienda. Los materiales promocionales y las vistas aéreas deben considerarse una oferta. Aunque los materiales promocionales y las vistas aéreas no están incluidos en el contrato de vivienda comercial, también deben considerarse como contenido del contrato. El demandado ahora construyó un muro decorativo en el lado este de la propiedad comprada por el demandante sin el consentimiento del demandante. El muro afectó la iluminación y ventilación de la casa adquirida por el demandante, violó el contrato entre el demandante y el demandado, y debe asumir la correspondiente responsabilidad por incumplimiento de contrato. Las pretensiones del demandante cumplen con las disposiciones legales y deben ser sustentadas. El demandante renunció voluntariamente a su pretensión de exigir al demandado que reparara y pintara las paredes, lo cual fue concedido. La defensa del acusado es incompatible con la ley. El tribunal dictaminó que el demandado debe demoler la pared decorativa sobre la línea horizontal del alféizar de la ventana de la sala de estar en el lado este de la casa comprada por el demandante Du dentro de los 15 días siguientes a la fecha de entrada en vigor de esta sentencia.
Tras el veredicto, la promotora apeló. La razón es que la vivienda comercial fue diseñada por una unidad de diseño legalmente calificada y la construcción comenzó solo después de que fue revisada y aprobada por el departamento de supervisión nacional. Los planos de la unidad de diseño de construcción ocupan el primer lugar y el contrato de adquisición con el cliente ocupa el último lugar. El desarrollador también insiste en que los materiales promocionales y las vistas aéreas son simplemente una invitación a hacer una oferta. El desarrollador solicitó que se revocara la sentencia original y se desestimara la pretensión del recurrente. El tribunal de segunda instancia desestimó el recurso y confirmó la sentencia original.
¿Los materiales promocionales son una oferta o una invitación a dar un capricho?
Hay dos puntos clave en este caso. La primera es si los materiales promocionales y la vista panorámica son una oferta o una invitación a dar un capricho. El segundo punto es si el diseño de la casa aprobado por el departamento legal puede convertirse en el contenido del contrato entre las dos partes.
Según el derecho contractual, una oferta es una expresión de la intención de celebrar un contrato con otra persona. Una invitación a tratar es una expresión de intención hacia los demás con la esperanza de que otros le hagan una oferta. Estos dos conceptos son muy importantes en el derecho contractual. Una oferta es una expresión de la intención de una parte de celebrar un contrato con la otra parte y es un acto jurídico. Una invitación a tratar es simplemente inducir a otros a que le hagan una oferta. Cuando el que invita retira la invitación, no asumirá responsabilidad legal siempre que no se cause pérdida a la contraparte de buena fe.
En este caso, el promotor, como vendedor de viviendas comerciales, proporcionó materiales promocionales y una visión general del desarrollo de viviendas comerciales en una determinada comunidad cuando Du firmó una carta de intención para suscribirse y determinó la ubicación específica de la casa que se comprará, pero no proporcionó los planos de diseño del edificio. Aunque el plano de la casa comprada se adjunta en la parte posterior del contrato de compra de la casa, en el plano no queda claro si hay paredes decorativas fuera de las ventanas de la casa comprada. En los materiales promocionales de las casas vendidas por el desarrollador, las ventanas de la casa comprada por Du son plataformas y no hay paredes decorativas. El contenido reflejado en el material promocional tuvo una gran influencia en la elección por parte de Du de la ubicación concreta de la casa que iba a comprar y en la celebración del contrato.
El artículo 3 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Popular Supremo estipula que los anuncios de venta de viviendas comerciales y los materiales promocionales son invitaciones a ofrecer. Sin embargo, si la descripción y el compromiso hechos por el vendedor con respecto a las casas y las instalaciones relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales son específicos y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y la determinación de los precios de la vivienda, se considerarán ofertas. Incluso si la descripción y el compromiso no están incluidos en el contrato de compraventa de vivienda comercial, deben considerarse como el contenido del contrato. Si la parte lo viola, será responsable por incumplimiento del contrato.
Según esta disposición, en este caso, los materiales promocionales del promotor y las vistas aéreas deberán considerarse ofertas. Sobre esta base, Du prometió y firmó un contrato con la empresa, y los materiales promocionales y la vista aérea deberían ser el contenido del contrato. Cuando el promotor entregó la casa, había una pared decorativa fuera de la ventana este. La pared decorativa efectivamente había afectado la ventilación y la iluminación de la casa del comprador, lo que constituía un incumplimiento de contrato y debía asumir la responsabilidad correspondiente.
En cuanto al desarrollador, afirmó que la casa que construyó estaba legalmente aprobada y tenía planos de diseño legales y válidos. Porque el diseño no se presentó cuando se firmó el contrato, y si el diseño es legal no tiene nada que ver con el impacto real en la ventilación e iluminación de la familia Du.
Al mismo tiempo, dado que los dibujos de diseño no se han mostrado a Du, no pueden incluirse en el contrato. Los materiales promocionales y la vista panorámica presentados por el desarrollador no coinciden con la situación de entrega real, lo que solo puede probar que el desarrollador promovió falsamente la existencia de la pared decorativa en el lado este de la casa comprada por Du. Además, según el contrato, el vendedor está obligado a informar verazmente al comprador sobre el impacto en la calidad o las funciones de uso de la casa comercial adquirida. La pared decorativa afectó la función de uso de la casa comprada por Du, y el hecho de que el promotor no le informara también constituyó un incumplimiento de contrato.
En la vida real, muchas disputas inmobiliarias se deben a que los promotores no revelan información verdadera a los compradores cuando desarrollan viviendas comerciales. Incluso después de que se produzcan los planos de diseño, el desarrollador debe informar de inmediato a los compradores sobre el diseño de la casa para que puedan decidir si continúan comprando. Los desarrolladores utilizan secretos comerciales para ocultar cosas que los compradores de viviendas deberían saber, lo que genera disputas y demandas.