Lobo blanco con las manos vacías en el sector inmobiliario

Desde la perspectiva del beneficio neto, el sector inmobiliario nunca ha parecido ser una industria enormemente rentable. Incluso en años buenos, es bastante bueno que una empresa inmobiliaria muestre un margen de beneficio neto superior al 10%, lo que está a un paso del licor.

Pero el margen de beneficio neto no es un buen indicador de un negocio porque no refleja el capital que se invierte.

Un buen negocio puede ser rentable, como antaño el inmobiliario. Permítanme darles un ejemplo. Hay un proyecto inmobiliario en el que el pago por el terreno es de mil millones, el costo de desarrollo es de mil millones y el valor del producto es de 3 mil millones. La respuesta es no más de 500 millones, ni siquiera un dólar. Si observa la TIR de este proyecto, se quedará boquiabierto, y este es el indicador que realmente le importa al capital inmobiliario.

En primer lugar, el pago de la tierra se puede pagar a plazos. El primer plazo de la transferencia pública puede ser 50, que son 500 millones, y estos 500 millones también se pueden financiar. 30 de sus propios fondos, financiando 70, por lo que solo necesita 150 millones de fondos propios. Es más, estos 150 millones también están financiados, lo que significa que está completamente con las manos vacías.

En segundo lugar, los costos de desarrollo inicial, es decir, la inversión desde la etapa de adquisición del terreno hasta la etapa de preventa, pueden ser pagados por la unidad de construcción por adelantado, y el desarrollador puede, como máximo, pagar un poco. comisión de marketing y comisión de gestión, que son casi insignificantes.

Al mismo tiempo, los promotores pueden solicitar préstamos de desarrollo, que normalmente se conceden antes de la preventa. Esta parte del dinero puede sustituir la inversión previa en terrenos, lo que permite al promotor seguir invirtiendo en el siguiente proyecto. .

Finalmente, cuando se alcanza el nodo de preventa, el desarrollador recibe una gran cantidad de fondos de preventa en el lanzamiento. Este fondo se utiliza para pagar el pago anticipado del proyecto y los gastos posteriores del terreno. El exceso se puede utilizar para invertir en recompra.

Los cuatro nodos anteriores son cuatro pasivos diferentes para los desarrolladores, que pueden denominarse apalancamiento de adquisición de terrenos, apalancamiento de préstamos para proyectos, apalancamiento de préstamos para desarrollo y apalancamiento de preventa.

Estas cuatro palancas principales brindan a los desarrolladores chinos la capacidad de aprovechar las 500 empresas más importantes del mundo. En 2021, 8 empresas inmobiliarias chinas serán preseleccionadas para Fortune Global 500. La industria inmobiliaria finalmente confía en las empresas chinas para ganarse el respeto que merecen en esta lista.

Sin embargo, desde 2021, estas cuatro palancas principales están desapareciendo rápidamente y afectando duramente a los actores de esta industria. Tres de las ocho empresas inmobiliarias de Fortune 500 se han disparado: Evergrande, Greenland y Sunac.

Veamos cómo estas cuatro grandes palancas desaparecen una a una.

En primer lugar, la estrategia inmobiliaria de utilizar "stocks claros y deuda real" para financiar adquisiciones de terrenos en años anteriores ya no funciona. El "Aviso sobre cuestiones relativas a una mayor promoción de la reducción de" dos negocios "de empresas fiduciarias" emitido por la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China a todas las oficinas reguladoras de banca y seguros locales en noviembre de 2021 exige que "los nuevos negocios de financiación deben cumplir con leyes y regulaciones, y penetrar e identificar los activos subyacentes no deben ser 'inversiones falsas o financiamiento real', y utilizar la inversión como una forma de financiamiento para evitar el control de cuotas". Esto también significa que el modelo anterior de "acciones claras y deudas reales" ya no es factible. En este contexto, en el primer semestre de 2022, la escala de emisión de productos de fideicomisos colectivos inmobiliarios cayó un 77,6% interanual, lo que básicamente anunció que el apalancamiento para la adquisición de terrenos ya no existe.

Luego, después de la tormenta en Evergrande, todas las unidades de construcción comenzaron a estar inquietas. En medio de las oleadas de tormentas entre las empresas inmobiliarias, la confianza de la industria de la construcción cayó a un punto de congelación. Preferir fallar antes que cometer errores se ha convertido en el sentido común de muchas unidades de construcción. Cada vez es más común reducir los anticipos e incluso exigir a los desarrolladores que paguen anticipos. Los proveedores de materiales no aceptan el pago completo y no entregan los bienes. Esto significa que los proyectos La desaparición del apalancamiento financiero.

Además, desde el contexto de "desapalancamiento" de 2019, los bancos han comenzado a restringir gradualmente la emisión de préstamos de desarrollo, excluyendo primero a las empresas inmobiliarias distintas de las 100 principales empresas inmobiliarias, y luego empresas inmobiliarias explosivas Y empresas inmobiliarias casi explosivas, muchos bancos ahora solo otorgan préstamos de desarrollo a empresas inmobiliarias con experiencia en propiedad estatal. Para la mayoría de las empresas inmobiliarias, la puerta al desarrollo del apalancamiento crediticio está completamente cerrada.

Finalmente, el impacto directo del reciente incidente de suspensión de préstamos es que la supervisión de los fondos de preventa se fortalecerá aún más. Muchos lugares pueden requerir que se utilicen fondos especiales exclusivamente. cancelar las preventas". Si estos cambios se hacen realidad, lo que significa que la última palanca de bienes raíces - el apalancamiento de preventa está a punto de desaparecer.

Si las cuatro palancas principales anteriores desaparecen, el modelo de negocio de la industria del desarrollo inmobiliario cambiará por completo y pasará de un modelo de activos livianos a un modelo con muchos activos reales. Tomando el mismo ejemplo de proyecto mencionado anteriormente, el capital propio invertido en la etapa inicial del proyecto cambiará de 0 a 500 millones a 1 a 2 mil millones. Esto también significa que con la misma ocupación de capital, la capacidad de desarrollo de bienes raíces. las empresas caerán más del 50%. La inversión inicial es grande y el ciclo de retorno es largo, lo que reducirá en gran medida el atractivo de esta industria para el capital.

Si este ajuste del mercado inmobiliario limpiará el 50% de la capacidad de producción, la desaparición de las cuatro palancas principales limpiará el 50% de la capacidad de producción restante, lo que significa que la capacidad de producción futura será sólo de aproximadamente 25% del período pico, incluso si hay más capacidad en el período posterior Con la entrada de algo de capital nuevo, los niveles futuros de capacidad de producción no excederán el 50% original.

En 2021, las ventas de bienes raíces nacionales serán de 18 billones, la mitad de los cuales son 9 billones. Teniendo en cuenta algunos factores del aumento de los precios de la vivienda, alrededor de 10 billones pueden ser el resultado final de esta industria. ¿La razón por la que se dice que es el resultado final es porque todos los actores de este negocio harán que las cuatro palancas principales desaparezcan por completo?