Cómo operar las ventas de bienes raíces comerciales
El flujo del mercado de bienes raíces comerciales: las empresas de desarrollo (inversores) son comportamientos comerciales------con fines de lucro (por supuesto que hay beneficios sociales)-------Entonces , pensó. Lo más importante son los rendimientos, entonces, ¿de dónde provienen los rendimientos de los bienes raíces comerciales? ?
A. Venta directa (si está desarrollando una tienda pequeña, es factible, pero si está construyendo un estudio grande, tenga cuidado);? D, autooperación; E. operación fiduciaria;
Estos cinco métodos son los principales flujos de bienes raíces comerciales como comportamiento inversor, lo que más se espera es recuperar la inversión y obtener ganancias en el. el menor tiempo, pero a menudo este no es el caso. Este resultado, ¿por qué? De hecho, desde el principio, nunca pensó en la forma en que pagaría más adelante, ¿verdad? Todos los planificadores lo saben, pero ¿cuántos desarrolladores prestan especial atención a esta cuestión desde el principio? Incluso después de reparar la casa, ni siquiera pienso en atraer inversiones o contratar una agencia. . . . . . ¡Este tipo de fenómeno puede describirse como “características chinas”!
Refinémoslo aún más:
La primera categoría: ventas directas Es casi difícil para el sector inmobiliario comercial lograr 100 ventas en un distrito comercial inmaduro. Una de las razones es. que no puede dar a los inversores una razón segura y razonable para invertir. En segundo lugar, no se menciona la posgestión después de que los derechos de propiedad se dividen y transfieren. Decimos que los negocios requieren economías de escala. diez mil, decenas de miles o cientos de miles de metros cuadrados, cualquier promoción que hago en una pequeña tienda de decenas de metros cuadrados se hace de forma invisible para los demás. . . . . Precisamente por esto, con la intervención de empresas de gestión profesionales, para lograr una planificación unificada de las tiendas, los promotores tienen que contrarrestarlas y luego entregárselas a los gerentes. Este problema vuelve a surgir: la marca del administrador, el atractivo del mercado, ¿Cuánto durará su vitalidad? ¿Quién puede garantizar la devolución del alquiler del 8 al 10? Después de tantos años de pruebas, hay algunas que tienen éxito, pero ¿cuántas otras empresas, además de las marcas conocidas, pueden sobrevivir hasta el día de hoy? ¡Cientos de desarrolladores están perdidos por esto! La práctica ha demostrado que hoy en día los consumidores ya han adquirido una conciencia considerable y ¡es imposible volver a dejarse engañar fácilmente! “Entonces, si el desarrollador desarrolla una propiedad de gran tamaño, la probabilidad de venderla como un piso completo es relativamente baja. Si desea dividirla y venderla, debe pensar en cómo administrarla, incluso si es así. se abre, morirá pronto (se refiere al comercio minorista), si desea contrarrestar, debe calcular su tasa de rendimiento. De hecho, este método era popular en la década de 1990. Después de entrar en este siglo, la mayoría de la gente ya no lo utiliza. Segundo: ¿Arrendamiento? Este es el momento de poner a prueba la confianza del desarrollador si tiene visión de futuro al seleccionar el terreno desde el principio, si tiene suficientes fondos para el desarrollo, si tiene una buena reputación comercial y si encuentra una agencia de administración de propiedades. puedes confiar. . . . Mientras tenga cualquiera de estas cosas, su propiedad comercial definitivamente no tendrá que preocuparse por su procedencia. A medida que pasa el tiempo, también puede brindarle ganancias inesperadas y enormes (por ejemplo: había una casa podrida en Renmin South Road). En Chengdu a finales de la década de 1990, el desarrollador ya no pudo construir el edificio después de que se completara. El pronóstico de ventas original y los resultados casi lo hicieron colapsar. Esto se debe a que una empresa de administración de propiedades en Hong Kong valoró este edificio. , así que se hizo cargo del edificio. Después de una operación razonable, este edificio se ha convertido en el edificio de oficinas más valioso de Chengdu después del año 2000. Ahora, no importa cuánto pague, no le venderá ni un metro cuadrado). ingresos altos y estables que ha obtenido. No sólo eso, el banco no se preocuparía por los intereses del dinero que le daba, sino que competiría para prestarle dinero debido a la continua apreciación del edificio.
¡Lo logró! En tercer lugar, si alguna vez ha practicado el comercio minorista, sabrá que las empresas de marcas extranjeras que ingresaron al mercado chino desde el principio invirtieron en China y cooperaron con los desarrolladores inmobiliarios, por ejemplo. , Pacific Department Store, Wal-Mart, Parkson, etc., especialmente las cadenas de grandes almacenes en China, para ahorrar costos de expansión de tiendas, pondrán sus fondos limitados en la circulación de mercancías, por lo que darán una parte de las ganancias a los desarrolladores. y desarrollar Los dueños de negocios también usarán esto para aumentar el valor de la propiedad en general y asignar parte del área para cooperar con la tienda principal. De hecho, ¡sabemos que la danza de la espada de Xiangzhuang está destinada a impresionar al público! Un amigo mío dirigió un proyecto inmobiliario comercial de este tipo: el promotor y el minorista (empresa que cotiza en bolsa) cooperaron inicialmente (participación en los beneficios). Después del segundo año, el promotor no quería beneficios, pero sí acciones. Después de la reinversión, las acciones de la empresa se intercambiaron directamente y, finalmente, se implementó todo el intercambio directo y la empresa se cotizó a través de una cotización de puerta trasera, logrando la realización de los derechos de propiedad del desarrollo y obteniendo altos rendimientos. Cuarto, el trabajo por cuenta propia, si está bien preparado, esta también es una buena manera, porque: la tasa de apreciación de los derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad es mucho mayor que el interés, junto con su gestión efectiva (no importa si no puede gestionarlo usted mismo), se puede entregar a la empresa gestora) y también obtendrá beneficios de desarrollo. En quinto lugar, la operación de tutela es especialmente adecuada para edificios de oficinas, hoteles, escuelas, hospitales, etc. ?Por supuesto, no todas las propiedades comerciales son aptas para el arrendamiento posterior. El entorno en el que se encuentra la propiedad (distrito comercial maduro o distrito comercial inmaduro), la calidad estructural de la propiedad, el plan de planificación del formato comercial (negocios de primera línea o negocios de segunda y tercera línea) y la solidez financiera de El promotor puede utilizar todos estos factores como factores para determinar si la propiedad comercial es adecuada para volver a alquilarla.