Estándares de compensación por demolición en el distrito de Baohe, ciudad de Hefei
Según la experiencia del autor en el manejo de casos, el gobierno actualmente tiene una Las siguientes políticas de compensación son generalmente preveía la reconstrucción de aldeas urbanas y barrios marginales, así como la reconstrucción de aldeas urbanas y barrios marginales en la ciudad de Hefei, incluso si el alcance de la demolición cae dentro del área de planificación urbana. A continuación se analizan las viviendas en suelo colectivo pertenecientes a áreas de planificación urbana.
(1) Calcule el área efectiva
De acuerdo con las "Medidas provisionales para la expropiación e compensación de viviendas en terrenos colectivos en la ciudad de Hefei", el área efectiva máxima por persona es 60 cuadrados. metros El área restante después del cálculo del área efectiva El área no será compensada, excepto para quienes hayan solicitado un permiso de planificación de proyecto de construcción o un permiso de construcción de vivienda rural.
Por ejemplo, si el área de una casa propia es de 300 metros cuadrados y en la familia hay tres personas, el área efectiva es de 180 metros cuadrados.
(2) Selección de la compensación monetaria
1. Según las "Medidas provisionales para la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos colectivos en la ciudad de Hefei", el precio de referencia del real. mercado inmobiliario en la región × se utilizará el área efectiva para compensar.
2. En algunas áreas, el área real de las casas × 800 yuanes/metro cuadrado a aproximadamente 1.000 yuanes/metro cuadrado, se implementará una compensación monetaria.
(3) Opciones de reasentamiento de viviendas
1. Se reasentará un promedio de 30 metros cuadrados por persona y se implementará una compensación monetaria por el exceso de área efectiva. Puede solicitar una compra adicional a 800 yuanes/m2, y el área de compra adicional es de 15 m2 de área de construcción per cápita.
Por ejemplo, si el área de una casa propia es de 300 metros cuadrados y en la familia hay tres personas, el área efectiva es de 180 metros cuadrados. Puede obtener 90 metros cuadrados de vivienda para el reasentamiento, o puede comprar hasta 45 metros cuadrados, y recibirá una compensación monetaria por los 90 metros cuadrados restantes.
2. Normas de indemnización por demolición de viviendas en terrenos colectivos en zonas urbanísticas previstas por la ley.
En la actualidad, las ciudades y pueblos bajo la jurisdicción de cada distrito de la ciudad de Hefei están básicamente incluidos en el área de planificación urbana. Mientras pertenezca al área de planificación urbana, las "Medidas provisionales de la ciudad de Hefei para la expropiación de viviendas y la compensación en tierras colectivas" antes mencionadas no se aplican, es decir, la compensación monetaria o el reasentamiento de viviendas se basará en el área real de la casa más que la población.
(1) Para las viviendas en terrenos colectivos que hayan sido incluidos en áreas de planificación urbana, prevalecerá el estándar de compensación para las viviendas en terrenos de propiedad estatal, no el de la población.
De acuerdo con el artículo 12 del "Reglamento del Tribunal Supremo Popular sobre diversas cuestiones relativas al juicio de casos administrativos relacionados con tierras colectivas rurales", cuando se expropien tierras colectivas rurales, no se proporcionará compensación por reasentamiento para las casas. y otros bienes inmuebles en el terreno expropiado, la ubicación de la casa se incluirá en el área de planificación urbana durante la compensación y el reasentamiento. Si el titular de derechos sobre la tierra solicita que las normas de compensación para casas en terrenos estatales se implementen por referencia, el tribunal popular debería generalmente apoyarlo.
(2) Puede optar por realizar una compensación monetaria basada en el valor de la casa, independientemente de la población.
De acuerdo con el artículo 19 del Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado, la compensación por el valor de las viviendas expropiadas no será inferior al precio de mercado de viviendas inmobiliarias similares en la fecha de anuncio de la decisión de expropiación de la vivienda.
Por ejemplo, si el área de la casa propia es de 300 metros cuadrados, hay tres personas en la familia y el precio del mercado inmobiliario circundante es de 6.000 yuanes/metro cuadrado. Según la interpretación judicial del Tribunal Popular Supremo, la compensación monetaria puede calcularse en un máximo de 300 metros cuadrados x 6.000 yuanes/metro cuadrado, independientemente del número de personas de la familia.
(3) Puede optar por intercambiar derechos de propiedad en función del valor de la casa, independientemente de la población.
De acuerdo con el Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado, si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, el gobierno popular municipal o del condado deberá proporcionar la casa de intercambio de derechos de propiedad y calcular y Liquidar el valor de la casa expropiada con la persona expropiada. La diferencia entre el valor del inmueble y el valor del inmueble por el que se permutan los derechos de propiedad.
En tercer lugar, el consejo del abogado
Según la experiencia del autor en el manejo de casos de demolición y las disposiciones claras de las interpretaciones judiciales, la demolición de viviendas en terrenos colectivos que se han incorporado a áreas de planificación urbana se puede llevar a cabo íntegramente de acuerdo con La compensación se realizará de acuerdo con la política de compensación por demolición en terrenos de propiedad estatal.
Pero en la práctica, el personal de la oficina de demolición a menudo continúa presionando, diciendo que si firma el acuerdo ahora, puede obtener recompensas adicionales. Si pierden el tiempo, no sólo no habrá recompensa, sino que la casa será demolida e incluso se pagará una indemnización.
Por lo tanto, se recomienda que la mayoría de las personas demolidas elijan formas razonables y legales de salvaguardar sus derechos si no están satisfechos con los estándares de compensación. Al mismo tiempo, cabe señalar que existe un límite de tiempo para la protección de los derechos de demolición. Si se excede el plazo para presentar una demanda, se perderá el derecho a ganar la demanda. Para obtener más información, consulte el artículo "Existe un límite de tiempo para el procesamiento de indemnización por demolición de viviendas".
Cuatro.
Bases jurídicas y documentos normativos citados:
1. Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre la audiencia de varias cuestiones relacionadas con casos administrativos relacionados con tierras colectivas rurales.
Artículo 12 Cuando se expropien tierras colectivas rurales, las casas y otros bienes inmuebles ubicados en las tierras expropiadas no serán reubicados ni indemnizados. Si una casa está situada en una zona de planificación urbana y el titular del derecho sobre la tierra solicita que se apliquen por referencia las normas de compensación para casas en terrenos de propiedad estatal, el Tribunal Popular generalmente la apoyará, pero deducirá la tarifa de compensación sobre la tierra ya obtenida.
2. Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal
Artículo 17 Los gobiernos populares municipales y distritales que toman decisiones sobre la expropiación de viviendas pagarán una indemnización a los expropiados. personas, incluyendo:
(1) Compensación por el valor de las casas expropiadas;
(2) Compensación por reubicación y reasentamiento temporal causado por las casas expropiadas;
(3) Causas causadas por las viviendas expropiadas Indemnización de pérdidas.
Artículo 19 La compensación por el valor de la casa expropiada no será inferior al precio de mercado de bienes inmuebles similares de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa. El valor de la casa expropiada será evaluado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de acuerdo con el método de tasación de expropiación de casas.
Artículo 21 La persona expropiada puede optar por la compensación monetaria o la permuta del derecho de propiedad de la vivienda.
Si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado proporcionará la casa de intercambio de derechos de propiedad y calculará y liquidará la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor. de la casa de cambio de derechos de propiedad con la persona expropiada.
Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de las casas en el área de reconstrucción debido a la expropiación de residencias personales en la ciudad vieja, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión sobre La expropiación de viviendas deberá proporcionar viviendas en la zona de reconstrucción o zonas aledañas.
3. "Medidas provisionales para la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos colectivos en la ciudad de Hefei"
Artículo 7 Para expropiar viviendas residenciales en terrenos colectivos, los residentes reales del lugar donde Se ubicarán las casas expropiadas. Los miembros de organizaciones económicas colectivas que vivan en casas expropiadas y disfruten de terrenos contratados de conformidad con la ley (en adelante, las personas expropiadas) recibirán compensación y reasentamiento. Los miembros de organizaciones económicas colectivas que hayan sido reasentados en proyectos de expropiación de viviendas en otras tierras colectivas no podrán ser reasentados nuevamente.
Los métodos de compensación y reasentamiento para casas residenciales en terrenos colectivos incluyen el intercambio de derechos de propiedad y la compensación monetaria.
Artículo 8 Cuando se expropien casas residenciales en terrenos colectivos, el área efectiva se calculará de acuerdo con las siguientes condiciones:
(1) Si el área de la casa expropiada es mayor que el área de construcción per cápita de 60 metros cuadrados, el área efectiva se calculará de acuerdo con las siguientes circunstancias: El área de construcción per cápita es de 60 metros cuadrados para calcular el área efectiva. Si la casa expropiada ha obtenido un "Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción" o "Permiso de Construcción de Casa Rural" y otras licencias legales, y el área permitida es mayor que el área de construcción per cápita de 60 metros cuadrados, se calculará el área efectiva. en base al área permitida.
(2) Si el área de la casa expropiada es inferior a 60 metros cuadrados per cápita y superior a 30 metros cuadrados per cápita, el área efectiva se calculará con base en el área real per cápita.
(3) Si el área de la casa expropiada es inferior a 30 metros cuadrados de área de construcción per cápita, la persona expropiada puede solicitar completar el área efectiva después del área de construcción per cápita de 30 metros cuadrados se calculan en 200 yuanes/metro cuadrado. Sin embargo, si el área de la casa expropiada es inferior a 30 metros cuadrados per cápita debido a transacciones no autorizadas y otras razones, el área efectiva se calculará en base al área real.
No se compensará la superficie restante después de calcular el área efectiva de la vivienda expropiada.
Artículo 9 Si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, luego de calcular el área efectiva de la casa residencial expropiada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8 de estas Medidas, la persona expropiada intercambiará derechos de propiedad. con base en la superficie edificable per cápita de 30 metros cuadrados. El área efectiva restante se compensará con base en el costo unitario del metro cuadrado de la vivienda expropiada. Si el área de una casa expropiada por transacciones u otros motivos es inferior a 30 metros cuadrados per cápita, los derechos de propiedad se intercambiarán en función del área restante después de la transacción. El costo por metro cuadrado se basará en las normas anunciadas por el Gobierno Popular Municipal.
Después de intercambiar los derechos de propiedad, la persona expropiada puede solicitar una compra adicional a 800 yuanes/m2, y el área de compra adicional es de 15 m2 de área de construcción per cápita.
Artículo 10 Si la persona expropiada opta por una compensación monetaria, la compensación se basará en el precio de referencia del mercado inmobiliario en la zona donde se ubica la correspondiente casa de reasentamiento multiplicado por el área a reasentar. El área de reasentamiento se liquidará de acuerdo con el artículo 9 de estas Medidas (incluida la superficie de construcción adquirible per cápita de 15 metros cuadrados).
Artículo 11 Las siguientes personas relacionadas con la expropiación de casas residenciales en terrenos colectivos pueden identificarse como personas expropiadas bajo este método, pero ya han disfrutado de viviendas de reasentamiento de reforma de vivienda (incluida la construcción de viviendas de recaudación de fondos y viviendas asequibles). vivienda), etc. Excepciones a las políticas de bienestar de vivienda:
(1) Cónyuges de miembros de organizaciones económicas colectivas y sus hijos nacidos juntos y adoptados de conformidad con la ley;
(2 ) Políticas para ex miembros de organizaciones económicas colectivas Agricultores sexuales;
(3) Estudiantes universitarios, militares en activo y prisioneros que eran miembros de organizaciones económicas colectivas;
(4) Quienes Cumplen con los requisitos de reasentamiento de vivienda y políticas de planificación familiar pero aún no han dado a luz.