¿Los precios de la vivienda no se rigen por la ley del valor?
Explicación: Si se compara el problema de los altos precios de la vivienda en China con un gorrión, cuando la gente lo analice desde diferentes ángulos y profundidades, llegará a una conclusión que nos ayudará a acercarnos gradualmente a la verdad. . Este artículo de análisis escrito por la Sra. Wang Lianli, que es buena en análisis estadístico, es detallado y lógico, lo que nos permite ver el otro lado detrás de los altos precios de la vivienda. De hecho, en última instancia, el problema de los altos precios de la vivienda es el problema de los intereses creados que saquean la riqueza de la gente. La enorme burbuja acumulada sobre la base de los altos precios de la vivienda hará que toda la nación pague el precio más alto en el futuro. Por el bien del sustento del pueblo y el futuro de la nación, personas con conocimiento están trabajando arduamente para asesorar a los tomadores de decisiones y promover el regreso de la vivienda al camino del sustento del pueblo. ¡Gracias a todos aquellos que no temen la presión y trabajan duro para erradicar el cáncer de los altos precios de la vivienda y defender su conciencia y su justicia! ——Nuan Zhi
Repost: Déjame contarte una verdad impactante sobre los altos precios de la vivienda
——No tomes las apariencias como la verdad: la razón de los altos precios de la vivienda no es ¡Debido a los altos precios de la tierra!
Wang Lianli
Hay tantos altibajos en la industria inmobiliaria de China que es fácil para la gente confundir las apariencias con la verdad. Si tomas la apariencia como verdad, ¡algunas personas la disfrutarán en secreto!
Durante las dos sesiones, algunos representantes dijeron que la esencia de los altos precios de la vivienda son los altos precios de la tierra, y que es necesario bajar los precios de la tierra. ¡Esta declaración recibió un aplauso de los delegados!
La gente generalmente cree que la tierra pertenece al estado, y mientras el estado baje los precios de la tierra, las casas serán menos costosas. ¿Es este el caso? ¡Gente, sois tan ignorantes de la verdad!
Por supuesto, lo he pensado antes. Pero "pensar" es sólo un sentimiento, y los sentimientos no pueden usarse como base. Debo encontrar hechos como evidencia. Para encontrar evidencia, a finales de 2006, me basé en los datos de 2003 a 2006 publicados en la autoridad. "Red de la Asociación de Tasadores de Bienes Raíces de Shanghai" según la "Tabla de resumen de parcelas de uso pagado de Shanghai" de septiembre y la "Divulgación al público de la situación de utilización y suministro de tierras para el desarrollo inmobiliario urbano de Shanghai" publicada por Shanghai Housing and Land Resources Red de Centros de Información, cada número de contrato de transferencia de terreno, la ubicación, el área de la parcela, el método de uso pagado (transferencia de lista, transferencia de acuerdo, transferencia de licitación de proyecto, transferencia de licitación pública, etc.), uso de la tierra (terreno comercial, terreno industrial, terreno residencial comercial suelo, etc.) de cada terreno a traspasar Realicé análisis estadísticos uno por uno (suelo residencial único urbano), tasas reales de transferencia de suelo recaudadas, etc., y llegué a una conclusión que me sorprendió: en 2004 y 2005, cuando. ¡Los precios de la vivienda se estaban disparando, las tarifas de transferencia de tierras recaudadas por los departamentos gubernamentales eran sorprendentemente bajas! Al mismo tiempo, también descubrí el secreto de por qué la tarifa de transferencia de tierras es tan baja y la causa fundamental de las deficiencias del sistema de transferencia de tierras. Después de todo, he estado trabajando en los presupuestos de proyectos de construcción e instalación durante diez años. A principios de la década de 1990, obtuve una licencia de construcción emitida por la Oficina de Auditoría de Shanghai, certificado de puesto de auditoría de ingeniería y certificado de puesto de auditoría de ingeniería de instalación.
De acuerdo con la conciencia de un personal técnico y de ingeniería, escribí un texto de 35.000 palabras "El sistema actual de transferencia de derechos de uso de la tierra y el sistema de reserva de tierras lleno de deficiencias: anatomía del gorrión terrestre de Shanghai" para representar gráficamente Ilustre los problemas que descubrí y enumere los pasos del análisis uno por uno. Este artículo se publicó íntegramente en la referencia interna de alto nivel "Hong Kong Fax".
A principios de abril de 2007, la columna "Investigación de noticias" de CCTV me llamó y me dijo que habían recibido un informe y que iban a venir a Shanghai para investigar cuestiones relacionadas con la compra y venta de Lujiazui Central Apartments. Jing escuchó de alguien que tengo muchos análisis sobre temas inmobiliarios de Shanghai, por lo que espero que me puedan entrevistar, principalmente para hablar sobre mis puntos de vista sobre el sistema de transferencia de tierras y el sistema de reserva de tierras. Fui entrevistado por CCTV en un hotel en Xiangcheng Road, Dongfang Road, Pudong. Chai Jing hizo preguntas y yo respondí. Una vez completada la grabación, me dijeron que se transmitiría en el programa “Investigación de noticias” de CCTV la noche del 21 de abril. En la mañana del 21 de abril, Zhong Weining, un joven de la columna "Investigación de noticias", me llamó y me dijo que todas las escenas que me involucraban habían sido eliminadas y que los líderes no podían comunicarse. Seguía disculpándose y yo seguía diciendo: "No importa, no importa, está bien si sabes algo de verdad". Zhong Weining preguntó por teléfono: "Maestro Wang, ¿por qué está en tal situación?" ¿Estado de ánimo?" ¿Está bien?" Respondí: "No esperaba que se transmitiera en absoluto".
Casualmente, después de leer este artículo, Zhong Weizhi, el editor en jefe de " Economic Observer ", me pidió que lo dividiera en varios artículos, "Economic Observer". El "Economic Observer" se estaba preparando para publicarlo en números separados. Lo dividí en seis artículos y se los envié al "Economic Observer". Zhong Weizhi dijo que la revisión fue muy buena. Pero pronto recibí otro correo electrónico suyo, diciendo que era un inconveniente publicar.
El artículo completo "El sistema actual de transferencia de derechos de uso de la tierra y el sistema de reserva de tierras lleno de deficiencias: anatomía del gorrión terrestre de Shanghai" debería explicar que los precios de la tierra no determinan el nivel de los precios de la vivienda. , son los precios de la vivienda los que hacen subir los precios de la tierra. La verdad se ha resuelto claramente, pero este es un artículo que utiliza una gran cantidad de tablas para explicar el problema; la base de mi análisis es "Resumen del uso pagado de la parcela en la ciudad de Shanghai". "Tabla", "Situación de utilización del desarrollo y suministro de tierras para el desarrollo inmobiliario urbano de Shanghai" a la sociedad "Tabla de resumen de anuncios" es una tabla compuesta por miles de proyectos de transferencia de tierras. Después de mi clasificación, estas tablas están "vivas", pueden hablar y puede explicar los problemas! Pero me resulta imposible publicar una tabla de este tipo en mi blog, por lo que si los lectores serios quieren creer en los resultados de mi análisis, realmente necesitan leer mi texto completo. Sin embargo, como las condiciones no me permiten publicar la tabla, la describiré brevemente aquí. Creo que aún puede lograr el objetivo de esclarecer los hechos.
(1) La tarifa de transferencia de tierras recaudada por el gobierno es inesperadamente baja; en el mercado primario de tierras, el precio de la tierra es inesperadamente bajo.
En las estadísticas de tasas de transferencia de tierras calculadas en RMB, en 2003, el área de transferencia de tierras de Shanghai era de 61,02 millones de metros cuadrados, y el gobierno en realidad recibió 9.175 millones de tasas de transferencia de tierras. El gobierno recaudó sólo 150,4 por metro cuadrado. De tierra transferida, en 2004 se transfirieron 65,732 millones de metros cuadrados, y el gobierno recibió una tarifa de transferencia real de 14 mil millones de yuanes, con un precio promedio de transferencia de oro de 213 yuanes. En 2005, se transfirieron 59,413 millones de metros cuadrados. una tarifa de transferencia real de 10,04 mil millones de yuanes y el precio unitario de oro de transferencia promedio fue de 169 yuanes. En 2006, de enero a septiembre, el área de transferencia fue de 36,372 millones de metros cuadrados, la tarifa de transferencia real fue de 5,01 mil millones y la tarifa de transferencia promedio unitaria. El precio fue de 137,9 yuanes. (Las cifras del área de transferencia de tierras calculadas aquí son un 2% menores que las publicadas en el "Anuario Estadístico de Shanghai" porque eliminé todos los elementos del área de transferencia de tierras que carecen de las correspondientes tarifas de transferencia de tierras)
A nivel de tierra en el mercado (es decir, el mercado donde el gobierno recauda directamente las tarifas de transferencia de tierras), dado que los métodos de transferencia de tierras incluyen transferencias listadas, transferencias de acuerdos, transferencias de licitación de proyectos, transferencias de licitaciones públicas, etc., las tarifas de transferencia de tierras recaudadas por el gobierno son diferentes para cada método de transferencia de. Entre ellos, las tarifas de transferencia de terrenos cobradas por la "transferencia cotizada" son las más altas. Las tarifas de transferencia de terrenos cobradas por licitaciones públicas, licitaciones de proyectos y transferencias de acuerdos son todas muy bajas. Las tarifas de transferencia cobradas por terrenos industriales son mucho más bajas que las de terrenos residenciales. tierra. Calculado según el "precio medio", en 2005, el "precio de transferencia de tierras cotizado" fue de 3.644 yuanes/m2, el "precio de transferencia de tierras acordado" fue de 1.542 yuanes/m2, el "precio de transferencia de tierras en licitación pública" fue de 1.363 yuanes/m2 m2, y el "precio de transferencia de terreno para la licitación del proyecto" fue de 1.363 yuanes/m2. El "precio" es de 740 yuanes/m2, el "precio de transferencia de terreno por invitación a licitar" es de 647 yuanes y el "precio de transferencia de terreno por invitación a licitar". sin prefijo es 1.625 yuanes/m2, y también hay casos especiales de "licitación pública", como el contrato de transferencia de terrenos "Shanghai Real Estate" "Puzi (2005) No. 040" es una suite en la primera fase. del bloque norte de Jinguang en el distrito de Putuo. El precio del terreno es de 324 yuanes por metro cuadrado y el precio mínimo es de 218 yuanes. Otro ejemplo son las seis bases de reubicación de la Exposición Universal en la ciudad de Pujiang, con una superficie de 677.300 metros cuadrados, una calificación de terreno de seis y el contrato de transferencia de terreno es "Humin Real Estate (2005) 230, 231, 242, 243 , 247, No. 248". El autor encontró en la "Lista de lotes de tierra de uso pago en Shanghai" que para estos seis terrenos, la tarifa total de transferencia de tierra pagada por el gobierno es de 5,6897 millones de yuanes. Basado en el terreno real tarifa de transferencia recibida por el gobierno, la tarifa total de transferencia de tierra es De acuerdo con el requisito del 30% del precio de la tierra, el precio total de la tierra (es decir, el precio total pagado por el propietario) se calcula en 18,96 millones. De esta manera, el precio unitario del terreno por metro cuadrado es 1896/67,7 = 28 yuanes/m2. Dado que estos seis sitios, la proporción de superficie construida de cada bloque es 1 y el precio unitario del terreno es 28 yuanes, que es igual. al precio unitario de la superficie de 28 yuanes. El precio unitario de la tarifa de transferencia de tierras recaudada por el gobierno es 568,97/67,7 = 8,4 yuanes/m2.
¿Se puede decir que los precios de la tierra y los precios del oro de transferencia de tierra son altos? ¡Increíblemente bajo!
En 2004, los precios mínimos de "transferencia acordada" de "terrenos residenciales individuales en ciudades" en Laoximen y Yuyuan, que están ubicados en ubicaciones privilegiadas, eran sólo de 112,5 yuanes y 67,7 yuanes por metro cuadrado, y el Los precios unitarios del terreno fueron 274,5 yuanes y 161,1 yuanes, las áreas de terreno que se transferirán son 94.000 metros cuadrados y 149.000 metros cuadrados respectivamente (número de contrato: Huang Fangdi No. 200457, 64, el precio unitario del terreno se calcula en base al El precio unitario de la tarifa de transferencia realmente recibida por el gobierno es el 30% del precio unitario de la tierra, la tarifa de transferencia real recibida por el gobierno (el precio de la tierra es 7,737 millones y 7,218 millones de yuanes). Me pregunto a cuánto ascienden los subsidios de demolición para estos hogares de demolición ubicados en el área central del área central. ¿A qué precio se venderán las viviendas construidas en estos 233.300 metros cuadrados de "suelo urbano único residencial"?
Para atraer inversiones, el precio del suelo industrial en Shanghai es muy barato: en el primer semestre de 2006, el precio unitario acordado para la transferencia de suelo industrial en áreas de octavo y noveno grado en Shanghai era menos de 90 yuanes (precio mínimo), generalmente 133 yuanes (precio mínimo), 175 yuanes (precio mínimo), hasta 200 yuanes (precio mínimo)
(2) ¿Qué quiere decir exactamente la gente? por los "altos precios de la tierra"?
En cuanto a la cuestión de los "altos precios de la tierra", debemos separar a los promotores inmobiliarios que finalmente obtienen el terreno para construir casas de los promotores inmobiliarios que inicialmente transfirieron el terreno del gobierno. comprar la tierra al gobierno a un precio muy barato. Quienes poseen la tierra a menudo no son quienes finalmente construyen las casas. Tengo un amigo que es desarrollador inmobiliario que "construye casas al final". Me dijo que el terreno que usa para construir casas lo han revendido tres o cuatro veces; En segundo lugar, el precio del suelo es, por supuesto, demasiado caro para ellos. Mi amigo también dijo que a él ni se le ocurriría obtener tierras directamente del gobierno. Aunque la tierra fue revendida tres o cuatro veces, aun así obtuvo ganancias.
Es una ilusión que el aumento de los precios de la vivienda haya conducido al aumento de los precios del suelo. Los datos del Centro de Información sobre Vivienda y Recursos Suelo de Shanghai en 2006 muestran que, en comparación con los crecientes precios de la vivienda, el aumento de los precios de la vivienda también ha aumentado. Los precios de la tierra son insignificantes. En mayo de 2003, se vendieron 6.713 metros cuadrados de terreno comercial en Fujian Middle Road, Jiujiang Road, que está a sólo una calle de Nanjing Road Yongan Company, con un precio mínimo de 6.252 yuanes por metro cuadrado en septiembre de 2005, Jinling, A sólo dos carreteras del Gran Mundo, se vendieron 3.998 metros cuadrados de terreno comercial en East Xizang Road, con un precio mínimo de 6.631 yuanes por metro cuadrado. En más de dos años, los precios de los terrenos comerciales en las zonas comerciales más prósperas. ¡En Shanghai sólo han aumentado un 6%! ¿Y cuánto han aumentado los precios de la vivienda residencial en los últimos dos años? Por supuesto, los precios de la tierra están aumentando, principalmente porque los precios de la tierra “listada para la venta” están aumentando. Sin embargo, los terrenos listados para la venta sólo representaron el 5% y el 11% del área de suministro de terreno proporcionada por el gobierno municipal de Shanghai a la industria inmobiliaria en 2004 y 2005. Por lo tanto, ¡al menos no hay excusa para el aumento de los precios de la vivienda en 2006 debido al "aumento de la tierra"!
Dado que el impacto de los precios del suelo sobre el desarrollo inmobiliario se ha retrasado, alrededor de 2006, los promotores inmobiliarios que todavía utilizaban los terrenos baratos adquiridos en años anteriores gritaron "los precios del suelo están subiendo" para encontrar formas de aumentar aún más los precios de la vivienda.
Las personas que no saben la verdad dicen que “el aumento de los precios de la tierra afecta los precios de la vivienda” en realidad invierte la relación causal: los precios de la vivienda siempre suben primero, y luego los precios de la tierra. ¿No vi que antes de que la tierra se “valorizara”, los precios de la vivienda se dispararon tanto?
No he hecho ningún análisis estadístico sobre los precios de la tierra en los últimos dos años, porque hice cálculos muy detallados desde 2003 hasta 2006. Las partes interesadas simplemente te ignoraron, así que no me molesté. , ya está hecho. Algunos cálculos son suficientes para ilustrar el problema.
Todo el mundo sabe hoy que el terreno suministrado por el gobierno no sólo no es caro, sino que también tiene un "precio ultrabajo". Sin embargo, el "precio ultrabajo" en el mercado primario de terrenos no es "ultrabajo". "bajos" para el público. La existencia de "precios ultrabajos" en el mercado es sólo para permitir a los "raros y raros" promotores inmobiliarios especular con los terrenos obtenidos en el mercado primario a buen precio, y al Al mismo tiempo, para garantizar que haya muchas adquisiciones en el mercado de transferencias de tierras también ganar algo de dinero. En cuanto a quienes compran casas, están destinados a ser estafados.
Si este no es el caso, ¿por qué entonces hay alguna razón por la que la tierra en el mercado primario sea tan barata?
(3) La tarifa de transferencia de tierras se divide en dos partes: "sobre la mesa" y "fuera de la mesa".
El sistema actual de transferencia de tierras está copiado de Hong Kong. En Hong Kong, este sistema sirve a los ingresos fiscales del gobierno británico de Hong Kong. Quien haga la oferta más alta se quedará con el terreno. La tasa de transferencia de la tierra es la suma del valor descontado del alquiler gubernamental anual cobrado en un momento durante toda la transferencia. período.
En China continental, este sistema sirve principalmente a las partes interesadas relevantes. El núcleo de este sistema no es cobrar la tarifa de transferencia en sí, sino cobrar los "costos de transacción" generados en el proceso de transferencia de derechos de tierra. Por lo tanto, la tarifa de transferencia de tierra está dividida. en Hay dos partes: "en el escritorio" y "fuera del escritorio".
En nuestro caso, la transmisión de un terreno es como la transmisión de otros bienes estatales. Tanto el comprador como el vendedor están calculando dos cuentas. Una cuenta es cuánto vale la tierra (activo de propiedad estatal) en sí misma, y la otra cuenta es cuánto se deben pagar las "tarifas de transacción" para obtener el derecho a usar la tierra (activo de propiedad estatal). Es decir, el precio contable (si está infravalorado o no es irrelevante por ahora) y el precio de transacción. El precio total de estas dos partes constituye el precio total de la transferencia de tierras o activos de propiedad estatal. En áreas desarrolladas con economías de mercado, estas dos cuentas son la misma cosa. El valor de la tierra (el valor del activo) es igual al pago que se debe hacer para obtener la tierra (el activo). El negocio es Se deben calcular dos cuentas. Porque la "caída en los bolsillos" de las dos cuentas es diferente. En Hong Kong, todos los fondos de transferencia de tierras pertenecen al gobierno de Hong Kong. En nuestro caso, los fondos de transferencia "sobre la mesa" pertenecen a las finanzas del gobierno. Sólo Dios sabe quién pertenece a los "fuera de la mesa", excepto el "caso". ".
En Hong Kong, el gobierno tiene el derecho de transferir los derechos de uso de la tierra, pero quién transferirá los derechos de uso de la tierra lo determina el mercado y la "oferta". tierra. Es una cuestión de rutina. En el continente, el gobierno no sólo tiene el derecho de transferir los derechos de uso de la tierra, sino que también tiene el derecho de decidir quién recibirá la transferencia de los derechos de uso de la tierra. ¿Cuál de estos dos derechos es mayor? ¡Por supuesto que el próximo es más grande! Entonces, ¿cómo se hace bien esto último? Uno se basa en las "relaciones" y el otro en el "dinero". Porque en China, si algo se puede llamar "guanxi" en el mundo de los negocios, ¡el valor de este "guanxi" a menudo está lejos de medirse en dinero!
Dicho esto, la "relación" es más valiosa que el dinero, pero el dinero también se puede cambiar por "relación". Por lo tanto, existen transacciones "fuera del escritorio".
Debido a que hay transacciones en el escritorio, el precio de la transacción en el escritorio "parece barato". "Cobrar menos tasas de transferencia de tierras" significa menos dinero destinado a finanzas, menos dinero de la parte "en el escritorio", y de la parte "debajo del escritorio" y de la parte que va a los bolsillos de los "guanxi". nunca ver la luz del día. ¿Perderán aquellos que obtengan la tierra? De ninguna manera. Los empresarios que necesitan obtener tierras tienen una idea muy precisa del equilibrio entre ganancias y pérdidas al tratar con el gobierno: originalmente, obtener un terreno debería costar 10 millones de yuanes, de los cuales el 30% se destina a pagar la tasa de transferencia de la tierra y el 70% El porcentaje es para pagar el costo de desarrollo "en el escritorio", "pagar 2 millones de tarifas de transferencia de tierras" en el escritorio, pagar 4,67 millones de costos de desarrollo "en el escritorio" y 2,33 millones de "tarifas de transacción" "fuera del escritorio". El promotor inmobiliario obtendrá el terreno por un total de 9 millones, ahorrándose el 10% de la tarifa de transferencia del terreno. Se pagó la tarifa del terreno y todos quedaron contentos. El precio de la oferta ganadora anunciado oficialmente es de 6,67 millones: el 30% de la tarifa de transferencia de terrenos es de 2 millones y el 70% del costo de desarrollo es de 4,67 millones, todo lo cual se entrega a los departamentos gubernamentales pertinentes. Si pregunta por qué este es el precio de oferta ganadora. ¿Te importa?
¿No es así como fueron “plantados” aquellos funcionarios que fueron plantados en la “tierra”? Admito que no tengo pruebas y el funcionario no ha anunciado el proceso específico de la "caída" de los funcionarios. Sin embargo, sospecho por los datos y mi sospecha lleva a mi razonamiento.
(4) ¿Cómo dividen los beneficios los funcionarios gubernamentales y los promotores inmobiliarios?
El gobierno recibió la tarifa de transferencia de tierras de la "transferencia de derechos de uso de la tierra", pero lo más importante es que los funcionarios vinieron personalmente de los destinatarios de las tierras, principalmente las "tarifas de transferencia de tierras" pagadas por los promotores inmobiliarios que no No se destinan a las finanzas "Tarifas de transacción de derechos", estos dos elementos son todos los ingresos recibidos por el gobierno continental y los funcionarios gubernamentales por la "transferencia de derechos de uso de la tierra". Los promotores inmobiliarios también ganan algo. El canon real que pagaron por la tierra es menor de lo que deberían haber pagado. Esto también es un ingreso para los promotores inmobiliarios. Sin embargo, este no es en modo alguno el principal beneficio de los promotores inmobiliarios. El principal beneficio de los promotores inmobiliarios es: el derecho a transferir, hipotecar y arrendar derechos de uso de la tierra, es decir, el derecho a especular sobre la tierra, incluida la propiedad adjunta a la misma.
Aunque la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" impone restricciones a la transferencia de tierras, la restricción es que "para proyectos de construcción de viviendas, se debe completar más del 25% de la inversión total en desarrollo". .", que pertenece al suelo urbanizado y forma suelo industrial u otras condiciones de suelo edificable."
Sin embargo, las disposiciones legales no pueden competir con la sabiduría de los promotores inmobiliarios. ¿Cuántos promotores inmobiliarios están transfiriendo bienes inmuebles actualmente? ¡Son una "Empresa de Traspaso Inmobiliario"! La mayoría de las empresas inmobiliarias son empresas de ingeniería de proyectos. La transferencia de la empresa equivale a la transferencia del proyecto del proyecto; la transferencia de proyectos específicos, como bienes raíces y bienes raíces, también requiere que la empresa de transferencia esté exenta del impuesto al valor agregado. Impuesto añadido: todos los ingresos pertenecen al gobierno local. La industria inmobiliaria paga el 70% del impuesto al valor añadido de la tierra, que es el impuesto que los gobiernos locales están menos dispuestos a recaudar activamente. De 1999 a 2005, las oficinas tributarias locales de todo el país sólo recibieron 29,84 mil millones en concepto de impuesto al valor agregado de la tierra, ¡y en 2005 se pagó el 47%! El impuesto al valor agregado de la tierra de 29,84 mil millones solo representó el 0,7% de los 4,07694 mil millones en ingresos fiscales locales durante el mismo período (consulte el sitio web de la Administración Estatal de Impuestos → Divulgación de Asuntos Gubernamentales → Estadísticas Tributarias, solo alrededor de 29,84 mil millones). La industria inmobiliaria pagó 20 mil millones.
El 31 de diciembre de 2006, el Consejo de Estado promulgó la Orden No. 483 para modificar la tasa del impuesto sobre el uso de la tierra. Esta modificación unificó la tasa del impuesto sobre el uso de la tierra para las empresas con financiación extranjera y la tasa del impuesto sobre el uso de la tierra para las empresas nacionales. Sin embargo, debido al impuesto sobre el uso del suelo urbano pagado por la industria inmobiliaria, representa el 4% del impuesto total sobre el uso del suelo. Incluso si la tasa del impuesto sobre el uso del suelo urbano se duplica después de la revisión, más del 95. El % de las entidades responsables del aumento del impuesto sobre el uso del suelo urbano seguirán siendo empresas no inmobiliarias.
La razón por la que el gobierno no puede soportar la recaudación de impuestos y tasas de la industria inmobiliaria, y por la que el gobierno otorga a los promotores inmobiliarios el derecho a especular con la tierra y los bienes raíces, es que las primeras generaciones de Los promotores inmobiliarios se han vinculado indisolublemente al gobierno. Los intereses de los funcionarios y los promotores inmobiliarios se han vuelto "tanto prósperos como destructivos".
En la transferencia de tierras en Shanghai, también hay un dicho que dice que los promotores inmobiliarios "obtienen tierras basándose en políticas". ¿Cómo funciona esto? El terreno transferido se divide en "área de terreno de construcción del proyecto" y "área de adquisición de terreno". La denominada adquisición de terrenos en nombre del proyecto es una adquisición incidental de terrenos que no forma parte del terreno de construcción del proyecto. Se "adquiere en nombre de" en respuesta a las necesidades del gobierno, y su uso es principalmente "terrenos públicos". ". Originalmente, el precio total de transferencia del terreno se calculaba en función del área del terreno de construcción del proyecto, y el desarrollador solo necesitaba el terreno de construcción del proyecto, pero si desea obtener el terreno de construcción, debe asumir los costos de desarrollo del terreno; el terreno adquirido y el terreno urbanizado todavía pertenecen al gobierno. La llamada "obtención de tierras mediante política" significa que usted debe aceptar desarrollar un terreno para el gobierno de forma gratuita, y luego el gobierno le dará el terreno que necesita de acuerdo con esta política. Cuando los promotores inmobiliarios desarrollan la "adquisición de terrenos en nombre de otros", esperan que "la brisa primaveral traiga lluvias de verano" y que los beneficios del gobierno superen los "costos de desarrollo" pagados por los promotores inmobiliarios al adquirir terrenos en nombre de otros. otros.
¿A esto también se le puede llamar mercado? Es difícil.
Pero entendemos la importancia económica de la falta de voluntad del gobierno para cobrar más impuestos y tasas a los promotores inmobiliarios: en primer lugar, no es una transacción de mercado, ¿cómo podemos exigir que esta transacción se lleve a cabo de acuerdo con reglas del mercado?
No es una transacción de mercado, y la excusa para el aumento de los precios de la vivienda y el suelo ha sido eliminada del fondo del caldero.
(5) Es la ley china la que respalda el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en China
El artículo 4 de la Orden No. 55 del Consejo de Estado otorga a “usuarios de la tierra que hayan obtenido derechos de uso de la tierra “su derecho de uso de la tierra”. “El derecho puede ser transferido, arrendado, hipotecado o utilizado para otras actividades económicas dentro del plazo”. El artículo 143 de la “Ley de Derechos de Propiedad” estipula: “El titular del derecho a uso de terrenos edificables tiene derecho a transferir, permutar y aportar capital al derecho de uso de terrenos edificables, donación o hipoteca. Esto subvierte la norma del ordenamiento jurídico romano de que el usuario no tendrá derecho a disponer del terreno. propiedad. El derecho de disposición es el núcleo de los cuatro derechos básicos de propiedad (posesión, uso, renta y disposición). El derecho de disposición incluye derechos como transferencia, arrendamiento, hipoteca, donación, herencia, venta, sellado y disposición. La Orden No. 55 del Consejo de Estado y el artículo 143 de la Ley de Propiedad permiten al cesionario de derechos de uso de la tierra en mi país tener el derecho de disposición, y el derecho de uso se convierte de facto en "propiedad por tiempo limitado". El sistema de transferencia de tierras de nuestro país se ha convertido en un sistema que permite y fomenta la especulación territorial, y permite y fomenta la especulación inmobiliaria -la "especulación" proviene toda del "derecho de disposición"- si no existe el derecho de subarrendar, transferir o hipotecar. el "derecho de disposición", es imposible que la tierra aumente de valor mediante la transacción de derechos de uso de la tierra, y los derechos de uso de la tierra no son más que el "uso" de la tierra en un sentido físico.
No tiene precedentes en el sistema jurídico occidental que el titular de los derechos de usuario también tenga derecho a disponer de la propiedad.
La "Teoría General del Derecho" formulada en el siglo VI d.C., que es el capítulo quinto del derecho privado romano, estipula claramente: "El titular del derecho de uso no puede vender, arrendar o transferir gratuitamente el derecho de uso a otros. " El artículo 631 del Código Civil francés estipula: "El derecho de uso. El titular del derecho no puede arrendar ni ceder sus derechos a otros ". El artículo 1080 del Código Civil alemán establece: "El derecho de usufructo no puede ser transferido". El derecho de usufructo es parte integrante de la propiedad y es un derecho de contenido más amplio que el derecho de uso. El derecho de usufructo no puede transmitirse ni hipotecarse, y el derecho de uso no puede transmitirse ni hipotecarse.
¿Por qué? Porque los "derechos de disposición" de "transmisión, arrendamiento, hipoteca" constituyen los derechos fundamentales de la propiedad. Cuando el propietario transfiere el derecho de uso, el ejercicio de los derechos de "transferencia, arrendamiento, hipoteca" por parte del usuario debilitará inevitablemente los derechos e intereses del propietario. Imagínese, si su casa se alquila a otros y luego otros la subarrendan, o si su casa se alquila a otros y luego otros la hipotecan, ¿no se debilitarían y violarían sus intereses como propietario? Por tanto, el ordenamiento civil prohíbe expresamente el arrendamiento, la hipoteca y la transmisión del "derecho de uso". La ley británica bajo el sistema de derecho consuetudinario permite a los arrendatarios de bienes raíces subarrendar y transferir bienes inmuebles, pero la mayoría de los propietarios de bienes raíces prohíben al arrendatario subarrendar y transferir mediante la celebración de contratos, es decir, no permiten el derecho a arrendar, hipotecar o la transferencia se debilitará.
Sin embargo, las restricciones a los derechos de los usuarios en los sistemas jurídicos occidentales son todo lo contrario en nuestro caso. Derechos de uso = propiedad de plazo limitado, que es la esencia del sistema de transferencia de derechos de uso de la tierra de mi país. Y este tipo de propiedad de duración limitada se realiza de antemano en nuestro país: nuestro país estipula que las empresas inmobiliarias pueden utilizar la transferencia inmediatamente después de completar el 25% de la inversión en desarrollo inmobiliario. La práctica extranjera es que el arrendatario de la tierra no está autorizado. transferir los derechos de uso de la tierra antes de completar todos los edificios ——Porque los bienes raíces y los bienes raíces no se pueden comercializar por separado.
Entonces, el sistema de transferencia de derechos de uso de la tierra de mi país es un sistema en el que los usuarios de la tierra utilizan su “derecho de disposición” para “disponer” de sus derechos de uso. servir “derechos de disposición”. El aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en nuestro país es una consecuencia inevitable e inevitable de la "enajenación" de los derechos de uso de la tierra por parte de los usuarios.
Desde que la megaciudad china de Shanghai trasplantó la parte central del sistema territorial de Hong Kong en la última década del siglo XX: el arrendamiento y el arrendamiento de derechos de uso de la tierra, y el permiso para transferir, hipotecar y subarrendar derechos de uso de la tierra, China Las ciudades han caído en la trampa de los altos precios de la vivienda y del suelo: la especulación del suelo se debe al hecho de que los titulares de los derechos de uso del suelo tienen derecho a arrendar, hipotecar y transferir los derechos de uso del suelo. En el origen de la economía de mercado. En los países occidentales, los países con tierras públicas no pueden hacer esto y los propietarios de tierras privadas generalmente no están de acuerdo con hacerlo. Por lo tanto, estos países han estado "orientados al mercado" durante cientos de años y los precios de los terrenos residenciales de la gente corriente no han "cambiado" debido a la "comercialización".
Cabe señalar que cuando el gobierno británico de Hong Kong, que dominaba la ley en el siglo XIX, formuló un sistema de transferencia de derechos de uso de la tierra que transfirió todos los derechos de arrendamiento, derechos hipotecarios y derechos de transferencia, La mentalidad colonial del gobierno británico de Hong Kong quedó completamente expuesta. Precisamente porque la tierra que transfirieron fue originalmente "prestada" por China, no serán responsables ante los verdaderos propietarios de la tierra bajo la premisa de separar los derechos de uso. y propiedad, los usuarios con derecho a utilizar la tierra también pueden tener derecho a utilizarla. Los "derechos de disposición", como el arrendamiento, la hipoteca y la transferencia, son exactamente la protección de los "derechos de especulación" proporcionada por las autoridades británicas de Hong Kong. forma jurídica a los especuladores inmobiliarios: ¡los precios de la vivienda y del suelo en Hong Kong son muy altos!
El trasplante de este sistema a nuestro lugar naturalmente ha provocado que los precios de la vivienda aquí se disparen. Entonces tenemos que preguntarnos: ¿Para qué estamos trasplantando este sistema? ¿Simplemente para infringir los intereses de los propietarios de la tierra, de todo el pueblo? ¿Es sólo para facilitar que algunos promotores inmobiliarios especulen con terrenos y casas? La lógica es difícil de explicar.