Ranking de perspectivas de desarrollo urbano
1) Resumen de la lista: En 2019, Shenzhen-Beijing, Shanghai y Guangzhou se ubicaron entre los cuatro primeros en la lista de potencial de desarrollo a mediano y largo plazo, y Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin y Hangzhou se ubicaron entre las diez ciudades de segundo nivel; las 32 ciudades del este de la región entraron entre las 50 primeras, especialmente en las regiones del delta del río Yangtze y del delta del río Perla. Más del 80% de las ciudades del Nordeste están detrás de 200. Las 100 ciudades principales ocupan el 13% del territorio del país, reúnen al 50% de la población, generan el 73% del PIB y representan el 62% de las ventas de viviendas comerciales del país.
2) Estado de la población: la población continúa acumulándose en las grandes ciudades y las ciudades centrales en las regiones central y occidental están aumentando. Desde una perspectiva regional, la población actual regresa a provincias centrales y occidentales como Anhui, Sichuan, Guangxi y Henan y coexisten con provincias orientales como Guangdong y Zhejiang. El crecimiento demográfico en Beijing, Shanghai, Tianjin, Jiangsu, Heilongjiang, Liaoning y China. en otros lugares es lento o incluso negativo. Desde la perspectiva de las ciudades filiales, la población continúa fluyendo hacia ciudades de primer y segundo nivel, la entrada y salida en las ciudades de tercer nivel están básicamente equilibradas y la salida de ciudades de cuarto nivel continúa. Desde la perspectiva de las ciudades clave, la población permanente de Shenzhen, Guangzhou y Hangzhou ha aumentado significativamente, las ciudades centrales en las regiones central y occidental, como Xi'an, Chengdu y Changchun, están surgiendo cada vez más, y el crecimiento demográfico de las ciudades del este. como Beijing, Shanghai, Tianjin y Suxi se ha desacelerado.
3) Potencial de la población: la gente sigue la industria, y las industrias de primer y segundo nivel tienen una base y un potencial excepcionales. Las ciudades de primer y segundo nivel generan el 46,5% del PIB con el 25,5% de la población y tienen un enorme potencial de aglomeración poblacional. En términos de innovación industrial, las ciudades de primer y segundo nivel tienen un importante efecto de giro. La proporción de empresas que cotizan en bolsa y el número total de patentes de invención representan aproximadamente el 70% y el 75% respectivamente. y Shenzhen ocupan el terreno absolutamente elevado, y Hangzhou, Guangzhou, Suzhou, Nanjing, Chengdu, etc. ocupan el primer lugar. En términos de ubicación del transporte, las ciudades de primer y segundo nivel ocupan el estatus de centros de transporte, y el número de viajes en tren de alta velocidad llega a 740 y 149 respectivamente. La región oriental se beneficia de su geografía natural y lidera el desarrollo de infraestructura de transporte estratégica. En términos de recursos públicos, las ciudades de primer y segundo nivel cuentan con recursos educativos y médicos de alta calidad, y el transporte ferroviario urbano mejora la eficiencia de las operaciones urbanas.
4) Poder adquisitivo: El poder adquisitivo absoluto de las ciudades de primer y segundo nivel es mayor, pero el poder adquisitivo relativo es menor. En términos absolutos, los depósitos de ahorro per cápita y el ingreso disponible en las ciudades de primer nivel llegan a 16.540 yuanes, 38+0,5 yuanes y 66.000 yuanes respectivamente, cifras mucho más altas que las de otras ciudades. Desde una perspectiva relativa, la relación precio-ingreso de la vivienda en las ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel es 20,8, 10,6, 8,4 y 6,0 respectivamente. Debido a la oferta insuficiente en las ciudades de primer nivel, los precios de la vivienda no los determinan los grupos de ingresos medios, sino los grupos de ingresos altos.
5) Oferta de vivienda: la oferta de vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel es escasa, y las ciudades de segundo y tercer nivel dependen en gran medida de la financiación del suelo. La oferta de vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel es escasa, con una proporción de hogares de 0,97 y 1,02 respectivamente. Existe un riesgo de exceso en la región Nordeste, donde la relación entre hogares y número de habitantes supera el 1,1. Las regiones oriental y central dependen en gran medida de la financiación de la tierra y representan el 57% y el 52% respectivamente. Las ciudades de segundo y tercer nivel son aún más altas, representando el 64% y el 50% respectivamente.
Escenario de mercado: ¿Cuándo se presentarán mejor las 100 ciudades principales en 2019?
1) Descripción general de la lista: según el análisis fundamental y combinado con las condiciones del mercado, las 100 ciudades con mayor potencial de desarrollo se dividen en tres niveles. Entre ellas, 15 ciudades, incluidas Shenzhen, Guangzhou y Guangzhou. son el primer nivel, y Chengdu es el primer nivel. 25 ciudades, incluidas Wuhan y Wuhan, están en el segundo nivel, y 60 ciudades, incluidas Lanzhou y Xuzhou, están en el tercer nivel.
2) Tendencias de volumen y precios: la demanda en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel está obviamente sobregirada, y el volumen de transacciones en algunas ciudades de primer y segundo nivel se ha recuperado y el mercado está se espera que se estabilice. Los precios de la vivienda en algunas ciudades de primer y segundo nivel y áreas circundantes que han experimentado ajustes significativos se estabilizarán gradualmente, si hay oferta insuficiente o habrá alguna presión al alza en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel que fueron estimuladas por la monetización; Las reformas en los barrios marginales en sus primeras etapas y que carecen de apoyo fundamental corren el riesgo de sufrir ajustes.
3) Reducción de existencias: el riesgo general de inventario en la región occidental y las ciudades de cuarto nivel es mayor. Desde la perspectiva del inventario vendible, los ciclos de agotamiento del inventario en las ciudades muestra de primer, segundo, tercer y cuarto nivel son 2011,7, 10,5 y 11,4 meses respectivamente, y en las ciudades de tercer y cuarto nivel, el agotamiento del inventario Los ciclos son 2.065.438 meses. Desde la perspectiva de un inventario amplio, los ciclos de digestión de tierras en la región occidental y las ciudades de cuarto nivel en 2017 fueron de 2,5 años y 2,1 años respectivamente.
4) Costo de adquirir terrenos: 2.065.438+ En 2008, la relación entre el precio del terreno y el precio de la vivienda disminuyó en general, pero aún era más alta en algunas ciudades. 2065438+marzo de 2009, las tasas de primas de transacción de terrenos residenciales en ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel fueron del 4,2%, 21,6% y 21,4% respectivamente, con las ciudades de segundo nivel aumentando durante 4 meses consecutivos y las de tercer nivel. y las ciudades de cuarto nivel suben por 5 meses consecutivos. En 2018, las relaciones entre el precio del suelo y el precio de la vivienda en las ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel fueron del 29%, 25%, 19% y 13% respectivamente, excepto en las ciudades de primer nivel, que. aumentó ligeramente en 1 punto porcentual en comparación con 2017, las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel cayeron todas 7.
Abrazar la aglomeración urbana y captar la tendencia general. Las aglomeraciones urbanas en áreas metropolitanas encabezadas por ciudades centrales son más productivas y ahorran tierra y energía. Es la principal plataforma que apoya el desarrollo de alta calidad de la economía de China y también es el foco del desarrollo actual y futuro de China. Entre las 100 principales ciudades con potencial de desarrollo en 2019, 96 están ubicadas en 19 áreas metropolitanas y 54 están ubicadas en 24 áreas metropolitanas. Desde la perspectiva de la eficiencia de la producción per cápita, el PIB per cápita creado por escala muestra un fenómeno decreciente de ciudades grandes a pequeñas con más de 100.000 habitantes que generan un PIB per cápita de 140.000 yuanes, que es 21 veces mayor que el de las ciudades con 100.000 a 3; millones de personas.
A nivel de aglomeración urbana, el núcleo de las 19 aglomeraciones urbanas se encuentra en las cinco aglomeraciones urbanas de Beijing-Tianjin-Hebei, el delta del río Yangtze, el delta del río Perla, el tramo medio del río Yangtze y Chengdu y Chongqing. Se estima que para 2030, alrededor del 80% de los 200 millones de nueva población urbana de mi país se distribuirá en 19 aglomeraciones urbanas, de las cuales alrededor del 60% se distribuirá en el delta del río Yangtze, el delta del río Perla, Beijing-Tianjin-Hebei, Tramo medio del río Yangtze, Chengdu-Chongqing, Llanuras centrales y Península de Shandong. Gran aglomeración urbana. A nivel metropolitano, 24 áreas metropolitanas con una población de más de 100.000 habitantes generan aproximadamente el 54% del PIB con el 6,7% de la tierra y el 33% de la población. Entre ellas, Shanghai, Beijing, Shenzhen-Dongguan-Huizhou, Guangzhou-Foshan. -Zhaozhou y otras áreas urbanas tienen un evidente potencial de desarrollo. Fuera del área metropolitana, hay dos tipos de ciudades de tercer y cuarto nivel que merecen atención: una son las ciudades de tercer y cuarto nivel en las áreas costeras orientales con una fortaleza económica sobresaliente, y la otra son las ciudades centrales locales del interior con Grandes poblaciones en sus jurisdicciones o interior, la mayoría de las cuales se encuentran ubicadas en aglomeraciones urbanas.
La implementación de un mecanismo real a largo plazo para el sector inmobiliario ayudará a que el mercado se desarrolle de manera constante y saludable. Ésta es también la expectativa común de la gente, el gobierno, las empresas y otras partes. La clave para un mecanismo a largo plazo reside en la vinculación entre las personas y la tierra, la estabilidad financiera y las políticas específicas de las ciudades. Para las ciudades con altos precios de la vivienda causados por una afluencia continua de población y una oferta insuficiente de tierras, aumentar la oferta de tierras; para las ciudades con un alto inventario causado por una salida continua de población y una oferta excesiva de tierras, reducir la oferta de tierras para lograr un equilibrio entre la oferta y la demanda a través de la mano de obra; vinculación y solución de la separación entre el hombre y la tierra, el problema de los altos precios de la vivienda en el primer y segundo nivel y el alto inventario en el tercer y cuarto nivel causado por el desajuste entre la oferta y la demanda. De la experiencia de Estados Unidos, el Reino Unido, Alemania, Japón, China, Hong Kong y Singapur se desprende que el apalancamiento financiero excesivo en el sector inmobiliario es la fuente de riesgos, y la estabilidad monetaria y financiera es la solución fundamental. Es necesario evitar la emisión excesiva de moneda, los coeficientes de apalancamiento excesivos y la deuda excesiva de los residentes. Debemos apoyar las necesidades rígidas y mejorarlas a través de diversos medios, como la moneda, las finanzas, los impuestos y la tierra, y frenar la demanda especulativa.