La fábrica se ha convertido en un apartamento y ¡hay algo con lo que jugar otra vez! ?

Después de que nueve departamentos lanzaron 12 proyectos piloto de reforma del alquiler en las ciudades, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural identificaron recientemente 13 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai y Guangzhou, para llevar a cabo proyectos piloto para la construcción de viviendas de alquiler utilizando terrenos de construcción colectiva, ¡y el mercado de alquiler es favorable! Durante este período, Beijing, Hangzhou, Nanjing, Wuhan, Chengdu, Shenzhen, Zhengzhou y otros lugares han emitido sucesivamente planes de trabajo piloto de alquiler de viviendas y han continuado su seguimiento. para mejorar el mercado de alquiler.

Aunque las políticas son favorables, muchas ciudades han ido dejando claro gradualmente su apoyo al "business to public" en el programa piloto de arrendamiento. Sin embargo, como todos sabemos, antes de febrero de 2017, aunque la conversión de business to public. Fue parcialmente rectificado, pero no es un objetivo importante de gobernanza y rectificación. Las que han sido más suprimidas deberían ser las "fábricas industriales convertidas en apartamentos para alquiler". Entonces, después de la nueva ola de políticas, ¿cuál será el destino de las "fábricas convertidas en apartamentos"?

1 aumento de oferta de viviendas de alquiler: los edificios industriales se convierten en una alternativa

Para ampliar la oferta de viviendas rentables, algunas ciudades no sólo aumentan el número de nuevas unidades de vivienda, sino que también revitalizan el parque para lograr fines residenciales estrictos. La fábrica también tiene algunas perspectivas e ideas nuevas.

Nanjing

Nanjing anunció en el programa piloto de arrendamiento residencial: Se alienta a las empresas estatales que alquilan viviendas a convertir fábricas estatales, edificios de oficinas comerciales, etc. inactivos y utilizados de manera ineficiente. en alquileres de conformidad con las normas Vivienda, la vivienda de alquiler renovada, el agua y la electricidad serán a precios civiles y cumplirán las condiciones de seguridad contra incendios.

Comentario: Este enfoque en Nanjing permite convertir fábricas en apartamentos, pero sólo limita el objetivo de la operación: empresas estatales que alquilan viviendas.

Guangzhou

El 17 de julio, el sitio web oficial del gobierno municipal de Guangzhou publicó el "Plan de trabajo de la ciudad de Guangzhou para acelerar el desarrollo del mercado de arrendamiento de viviendas" para fomentar y apoyar el alquiler de viviendas. empresas y empresas de servicios inmobiliarios para participar en el mercado de alquiler de viviendas para personas mayores Renovación menor de viviendas de alquiler en comunidades antiguas, “pueblos urbanos” y áreas de fábricas, e implementación de operación y gestión profesional. (La Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural toma la iniciativa, y la Oficina de Finanzas Municipal, la Oficina de Renovación Urbana, la Oficina de Gestión de Servicios de Personal de Guangzhou, la Oficina de Seguridad Pública y Bomberos y varios gobiernos de distrito cooperan)

Comentar : Aunque fue muy implícito, decía "área de fábrica" ​​"Micro renovación de viviendas de alquiler", pero todavía hay un rayo de esperanza. Los participantes son empresas de alquiler de viviendas y empresas de servicios inmobiliarios. No existen requisitos a nivel nacional como Nanjing. , lo que significa que muchos propietarios de apartamentos esperan quedarse con este trozo del pastel.

Hangzhou

El plan piloto de Hangzhou para acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas estipula que se permite revitalizar los terrenos y las viviendas existentes.

Si el 10% de los terrenos reservados por los colectivos de las aldeas y los terrenos y edificios industriales, comerciales y de oficinas existentes son recientemente (renovados) para viviendas de alquiler, cada distrito debería formular un plan de trabajo piloto basado en el principio de " adaptar las medidas a las condiciones locales y proceder de manera ordenada", e informar al gobierno municipal para su aprobación antes de su implementación. Una vez finalizado el proyecto de construcción nueva (renovación), la empresa de arrendamiento de viviendas debe realizar una inspección de aceptación de acuerdo con las normas pertinentes. Sólo después de pasar la inspección se puede alquilar la vivienda. La vida útil del terreno para viviendas de alquiler nuevas (renovadas) se mantiene sin cambios. Sólo se alquila pero no se vende. Los precios del agua, la electricidad y el gas se ajustan a los estándares de los residentes. (Unidades principales: Oficina Municipal de Seguridad y Gestión de la Vivienda, Oficina Municipal de Tierras y Recursos, Comité Municipal de Construcción)

Comentario: Se permite la nueva (conversión) de terrenos industriales existentes para arrendamiento, pero debe informarse al gobierno municipal para su aprobación antes de su implementación. Una vez completado el proyecto, es necesario inspeccionarlo y aceptarlo antes de poder alquilarlo. Esta política también es relativamente completa. Aclara claramente lo que se puede hacer y explica los objetos de aprobación y aceptación, lo cual es relativamente claro.

Foshan

El 21 de julio, la ciudad de Foshan celebró una reunión de movilización para el trabajo piloto nacional de arrendamiento de viviendas y emitió el "Trabajo relevante para promover la transformación de viviendas comerciales y de oficinas en viviendas de alquiler clave". El "Aviso" de Estaciones para Proteger al Partido propone claramente revitalizar el parque de viviendas existente y mejorar el método de suministro de suelo para aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Llevar a cabo la venta de terrenos y la propiedad propia, "comercial a alquiler", "industrial a alquiler" y "tres antiguas" transformaciones para revitalizar la oferta de vivienda existente; comenzar a llevar a cabo la transformación de las aldeas urbanas e iniciar el modelo de renovación urbana; llevar a cabo la construcción "sólo en alquiler" de terrenos colectivos en varios distritos "Proyecto piloto No en Venta".

Las nueve medidas principales de Foshan para desarrollar el mercado de arrendamiento: venta de terrenos para propiedad propia + conversión de comercial a alquiler + conversión de industrial a alquiler + revitalización de viviendas existentes

Comentario: Foshan La conversión de industrial a alquiler fue la primera que se propuso claramente. Sin embargo, aún no se han propuesto métodos de implementación ni objetos operativos específicos, y todavía hay mucho espacio para la imaginación en esta parte.

Wuhan

El 26 de julio, la ciudad de Wuhan emitió las opiniones de implementación sobre el trabajo piloto del mercado de alquiler de viviendas, permitiendo el uso de "aldeas urbanas" para transformar terrenos industriales y áreas residenciales. en áreas con una importante demanda de alquiler de viviendas. El terreno del parque industrial se utiliza para construir viviendas de alquiler, y se orienta a las organizaciones económicas colectivas de las aldeas a cooperar con las empresas de alquiler de viviendas para alquilarlas al público.

Seleccionar proyectos no residenciales que no se hayan puesto en uso y no satisfagan la demanda del mercado. Bajo la premisa de que el uso previsto se ajuste a los departamentos, se rediseñarán de acuerdo con los estándares de los departamentos y se construirán para alquiler. Vivienda El departamento de planificación llevará a cabo una revisión del diseño de protección contra incendios de acuerdo con los estándares del apartamento y aceptará la aprobación antes de alquilarlo al público.

Comentario: Wuhan no es una ciudad que proponga explícitamente convertir fábricas en apartamentos. Solo afirma que los proyectos no residenciales que no se hayan puesto en uso y no satisfagan la demanda del mercado serán rediseñados de acuerdo con los estándares de los apartamentos. y alquilado. Es muy probable que los proyectos no residenciales incluyan propiedades fabriles, por lo que aún no está claro que Wuhan "convierta las fábricas en empresas públicas".

2 Incentivar a las empresas promotoras inmobiliarias a participar en la renovación de plantas industriales para su arrendamiento

El 1 de abril del presente año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la República Popular de China y el Gobierno Popular de la República Popular China *El Ministerio de Tierras y Recursos de la República Popular China emitió el "Aviso del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y del Ministerio de Tierras y Recursos sobre el fortalecimiento del trabajo reciente sobre la Gestión y Regulación de la Vivienda y la Oferta de Suelo", que mencionaba: Alentar a las empresas de desarrollo inmobiliario a participar en la transformación de las plantas industriales, mejorar las instalaciones de apoyo y luego transformarlas en Al alquilar una casa, los ingresos por la tierra se pagan anualmente. Se ha aclarado la posibilidad de transformar plantas industriales en viviendas de alquiler, pero los participantes son relativamente fijos, es decir, empresas promotoras inmobiliarias.

Comentario:

Recientemente, ha surgido un nuevo dicho en el mercado: los desarrolladores adquieren terrenos o propiedades ineficientes con valor de renovación (propiedades autosostenibles del desarrollador, regulaciones nacionales Solo plantas industriales y colectivas Los terrenos de construcción en los que los promotores pueden participar en la renovación se entregan a los operadores de apartamentos para que los gestionen y exploten. De esta manera, por un lado, se resuelve el problema de autosuficiencia de los promotores y, por otro lado, los operadores de apartamentos también pueden ganar dinero con la explotación. gastos. Sin embargo, la situación anterior puede limitarse a algunos promotores que no tienen planes para el mercado de alquiler a largo plazo. Por ejemplo, es más probable que Vanke y Longfor lo dejen en manos de sus propios apartamentos.

3. ¿Cómo convertir legalmente una fábrica en un apartamento?

Aunque es difícil convertir una fábrica en un apartamento, no está exento de casos legales exitosos. Los éxitos anteriores en el mercado generalmente requerían la obtención de actas de reuniones a nivel de distrito y el cambio del edificio de la fábrica a una propiedad comercial. (El siguiente es un documento de aprobación del gobierno para cambiar los atributos de una propiedad en Shanghai).

Comentario:

Después de obtener las actas de las reuniones a nivel de distrito, generalmente es difícil cambiar los atributos de una fábrica, pero también es realizable. Un canal importante para la reforma pública.

Para que esta situación pase, en primer lugar, debe existir una gran demanda de alquiler en la zona donde se ubica la fábrica, al mismo tiempo, el gobierno debe tener un alto apoyo y reconocimiento al uso. Las fábricas para resolver la demanda de alquiler circundante, y los operadores de apartamentos deben ser razonables. Sólo mediante la transformación, la protección completa contra incendios y la declaración profesional se puede lograr finalmente, generalmente en forma de edificios de soporte dentro o alrededor del parque.

Vale la pena mencionar que Shenzhen emitió el "Aviso sobre la emisión de reglas detalladas para la clasificación y eliminación de actos ilegales como la conversión de fábricas en apartamentos en el distrito de Bao'an" emitido por Shenzhen el 10 de enero de 2017. , que establece claramente que la empresa de gestión de inversiones del distrito, los cuatro distritos principales, incluido el Construction Investment Group, la Industry and Services Company y el Baoshi Group, son empresas de propiedad estatal y aprovechan las funciones de las empresas de propiedad estatal. e integrar los recursos de las plantas industriales mediante compra, arrendamiento, etc., modernizarlos y transformarlos en nuevos edificios industriales, y transformar antiguos parques industriales y fábricas en proyectos modelo y proyectos de demostración para su transformación.

Comentario:

En general, en la industria se considera que tal solicitud en realidad designa a la generación china para realizar la "transformación de fábrica a público". De lo contrario, será suprimida. y rectificado, pero hasta el momento, no hay casos de éxito que lo respalden. De hecho, la modernización de las plantas industriales de Shenzhen no ha indicado explícitamente que sean para alquiler de viviendas. Sin embargo, también pueden ser para parques industriales emergentes, en términos de la popularidad del mercado de alquiler bajo la tendencia general actual, esta parte del ". El pastel "de fábrica a público" es extremadamente grande. Puede realizarse, y los beneficiarios son las empresas estatales mencionadas anteriormente.

En lo que respecta a las condiciones actuales del mercado, el alquiler de viviendas es muy prometedor. Incluso la "conversión de empresa a pública" que antes no estaba permitida se ha ido liberando gradualmente. ¿Estar muy atrás?